Для инвестора, который вкладывается в туристическую недвижимость, важен вопрос, какую модель участия выбрать. Вариантами могут быть: классическая аренда, профессиональное управление и долевая собственность. Каждая имеет разную доходность, уровень риска и вовлеченность владельца.
Почему туристическая недвижимость стала инвестиционным трендом
Рынок туристической недвижимости переживает трансформации. Растет спрос на такой формат краткосрочного размещения как апарт-отели, коттеджные комплексы и сервисные апартаменты (полноценные квартиры с уборкой, охраной, сменой белья и другими гостиничными услугами).
Дополнительный фактор – дефицит гостиничного фонда в популярных туристических регионах, в частности, в Карпатах и на западе страны. Это создает условия для инвестирования в недвижимость, что приносит доход от аренды как на маленькие, так и долгие сроки.
По подсчетам специалистов Ernst Young проектов курортной недвижимости, сегодня на рынке реализующих номера/коттеджи для частных покупателей на продажу, потенциальный текущий объем привлеченных инвестиций со стороны частных инвесторов может составить около 800 млн – 1,2 млрд долларов США.
«Речь идет не о себестоимости строительства или общем объеме девелоперских инвестиций в реализацию таких проектов. Данная оценка отражает прежде всего стоимость номеров, апартаментов и коттеджей, которые предлагаются к продаже частным инвесторам в рамках таких комплексов», – уточняет руководитель направления консультационных услуг в сфере недвижимости компании EY в Украине Ростислав Хома.
В то же время, эксперт в области туризма и международного бизнеса Антон Тараненко считает, что общий объем инвестиций в гостиничный бизнес в 2025-2026 годах может составлять $300-400 млн.
«Если в 2021 году было запроектировано и в строительстве находилось до 10 отелей, то с 2022 до 2025 одновременно могло быть до 30 отелей. Если отель стоит от 5 до 20 млн, то давайте возьмем среднюю небольшую гостиницу 10 млн долларов. Вот вам и .
Классическая аренда
Наиболее понятный формат для частного инвестора – покупка объекта и его сдача в аренду. Это может быть квартира, апартаменты или коттедж в туристической локации.
Инвестор получает доход непосредственно от арендаторов или через платформу бронирования. Аренда может быть как краткосрочной и долгосрочной, но для курортной недвижимости основным источником доходности является как раз краткосрочное размещение гостей.
К достоинствам относится то, что собственник распоряжается недвижимостью полностью по своему усмотрению и ни от кого не зависит. Владелец полностью контролирует объект, ценообразование и стратегию его использования.
Но самостоятельность требует опыта, навыков управления и заангажированности. Поиск гостей, коммуникация, бронирование, уборка, заселение, мелкие ремонты, маркетинг и работа с отзывами – все это ложится на владельца. Если инвестор живет в другом городе, без местного персонала или управляющей компании эффективно управлять объектом сложно.
По мнению экспертов, именно это направление «было, есть и будет жить».
«Это наиболее понятный способ вложения средств. Но сам инвестор изменился. Если раньше большинство розничных инвесторов просто покупали понятную им квартиру, чтобы сдавать и особо не просчитывали ни доходность, ни капитализацию, то сейчас с развитием и ростом рынка люди начали больше считать деньги», — говорит Юлия Карандюк, инвестиционный эксперт Ribas Invest.
По оценкам эксперта, в такой модели доходность обычно невысокая – 5-6% годовых, если говорить о покупке готового объекта недвижимости. Реальный результат может сильно зависеть от загруженности и операционных расходов.
Классическая аренда будет оптимальной для инвесторов, которые:
- готовы лично заниматься управлением или имеют проверенного локального менеджера;
- планируют периодически пользоваться недвижимостью для собственного отдыха;
- стремятся максимально контролировать свои инвестиции;
- готовы принимать сезонные колебания дохода ради потенциально более высокой доходности.
Классическая модель была доминирующей в Украине еще до активного развития апарт-отелей и профессиональных управляющих компаний. Она до сих пор остается популярной среди инвесторов, желающих самостоятельно управлять своим активом.
Управленческая модель
Рынок недвижимости, особенно туристической, динамично меняется. Передача недвижимости в управление профессиональной компании или гостиничному оператору сегодня считается более современным форматом.
В этом случае инвестор фактически получает пассивный доход, а все операционные процессы – от маркетинга до заселения – берет на себя оператор.
«Обычно это более высокий процент доходности (9-11% годовых в среднем), и, конечно, полное отсутствие операционных задач. Полная пассивность — инвестор занимается собственными делами, а капитал работает абсолютно без его вмешательства», – рассказывает Юлия Карандюк.
Это идеальный выбор для тех, кто имеет не только капитал, но и ищет пассивный доход. Но есть важный нюанс: критически важно анализировать не только сам объект, но и управляющую компанию, которая будет вести его жизненный цикл.
Частичная собственность
Отдельный тренд последних лет – частичная собственность на туристическую недвижимость. Инвестор покупает не весь объект, а его долю, получая пропорциональный доход.
Этот формат активно развивается в курортных регионах и позволяет снизить порог входа в дорогие объекты. Тем самым направление делает рынок инвестиций более доступным.
«Если раньше для входа в рынок недвижимости нужно было иметь, условно, 50 000$, то сегодня в некоторых проектах возможность входа может быть от нескольких тысяч гривен», – говорит Юлия Карандюк.
Инвестор фактически становится совладельцем гостиничного бизнеса, а доход формируется не от одного конкретного объекта, а от работы всего комплекса. Это уменьшает зависимость от сезонности или локального спроса на номер. К тому же, все объекты в такой модели априори находятся под профессиональным управлением.
«Это отличный вариант для тех, кто хочет иметь возможность познакомиться с разными направлениями инвестирования, а также пошагово накапливать свой капитал, а не вкладывать за один раз десятки тысяч долларов», — заключает Юлия Карандюк.
В то же время ликвидность таких инвестиций остается ограниченной, а выход из проекта может быть более сложным. Продать частицу в гостиничном проекте обычно сложнее, чем обычную квартиру. Вторичный рынок таких инвестиций еще не формируется. Также такая модель управления требует тщательного анализа юридической структуры проекта, ведь договорные или корпоративные механизмы владения.
Еще один нюанс – доход. Он не привязан к определенному номеру, а формируется от результатов всего комплекса. Если гостиница работает неэффективно, это сразу влияет на всех совладельцев.
Выбор оптимальной модели зависит от ряда факторов, но в одном эксперты сходятся: современный инвестор все больше стремится к пассивной прибыли и не заинтересован иметь дополнительное направление задач с арендаторами.