Девелопмент торговой недвижимости во всех регионах Украины существенно замедлился. Новые объекты вводятся в эксплуатацию преимущественно тогда, когда на них уже сформирован спрос со стороны арендаторов и подписаны договоры аренды на большую часть площадей — часто на уровне 90–100%.
Об этом в комментарии для Delo.ua сообщает директор компании UTG Евгения Локтионова.
Как отмечает спикер, такая ситуация не является прямым свидетельством роста спроса на арендные площади, а скорее отражает изменение подходов на рынке.
“Это не говорит прямо, что спрос на арендные площади растет, а скорее подтверждает прагматическую позицию девелоперов (строительно-монтажные работы не форсируются, “избыточные” объекты на рынок не выводятся), рост профессионализма управляющих компаний (уважительный диалог между сторонами, поиск инструментов компромиссных вариантов с арендаторами (распределение затрат на ремонтные работы, распределение рисков, арендные каникулы, привязка большей части аренды к % от РТО) и т.д.», — комментирует Евгения Локтионова.
Покупатели возвращаются
Параллельно на рынке фиксируется возобновление потребительской активности. Покупатели постепенно возвращаются в ТРЦ: покупают одежду или обувь, посещают кинотеатры, боулинг, игровые площадки, общепит. Это способствует росту спроса на услуги операторов и их желанию открывать новые магазины и заведения.
Украинские бренды: из онлайна в оффлайн
Отдельным важным трендом года стало активное расширение украинских брендов в физическом ритейле. На фоне роста лояльности потребителей локальные компании все чаще открывают магазины в ТРЦ.
Эксперты называют этот тренд основным на рынке за 2025 год и прогнозируют его продление и в следующем году.
«На фоне стремительного роста лояльности населения и гостей страны к украинским брендам моды, последние начали агрессивное развитие и вышли из онлайн в физический ритейл. Яркие примеры — rikky hype, Katy Soho, Solmar, Cher 17, PetHouse, Gorgany и многие другие», — говорит Евгения.
География развития: регионы активнее Киева
Региональное развитие торговой недвижимости не теряет актуальности. Фокус внимания девелоперов не сосредоточен на каком-то конкретном регионе, а скорее распространяется на все.
«Тренд отказа от экспансии в отдаленные регионы и продажа продукции через собственные онлайн-магазины с помощью сервисов доставки остается актуальным, но не доминирующим», — комментирует директор UTG.
По словам спикера, активные строительные работы продолжаются во многих городах страны, в то же время столица демонстрирует более сдержанную динамику.
«Львов, Ужгород, Днепр, Винница, Хмельницкий, Ивано-Франковск, Мукачево, Хуст, Одесса, Измаил, Трускавец, Житомир, Черновцы и другие города имеют анонсированные проекты на которых проходят строительно-монтажные работы. в эксплуатацию до начала войны – поставленные на паузу или темпы СМР на них значительно замедлились”, – объясняет Евгения Локтионова.
В то же время города с высокой численностью населения – более 500 000 жителей – остаются наиболее привлекательными для ритейлеров. В первую очередь это Киев, Днепр, Харьков, Одесса, Львов и их пригороды.
Безопасность как ключевой фактор
Война очень изменила требования к планированию торговых объектов. Вопрос безопасности сейчас является определяющим. Это влияет не только на архитектурные решения, но и на строительные технологии и себестоимость объектов.
В новых и модернизированных проектах все чаще закладывают помещения двойного назначения – использование подземных паркингов, цокольных и подвальных уровней в качестве укрытий, обустройство коллективных хранилищ, автономных рабочих пространств и пунктов несокрушимости. Также адаптируют конструкции под нужды маломобильных групп населения.
Запросы по безопасности являются особенно высокими в восточных, южных и центральных регионах, однако фактически они стали актуальными для всей страны и превратились в базовое требование со стороны арендаторов.
«Для части сетей это означает просмотр традиционных подходов — в частности, размещение магазинов в подвальных или цокольных помещениях, обеспечивающих более высокий уровень защиты для посетителей и персонала», — отмечает спикер.
Заполняемость и рынок сегодня
На фоне структурных конфигураций рынок торговой недвижимости показывает стабилизацию. На доходность объектов, прежде всего, влияет не география, а товарная категория арендаторов.
Сегменты продуктового ритейла, моды, развлечений, общепита и электроники демонстрируют разную динамику, тогда как в рамках одной товарной группы арендные ставки в большинстве регионов остаются сопоставимыми.
Параллельно стабилизировалась и заполняемость торговых центров. Почти все национальные и международные операторы, прекратившие работу в начале полномасштабной войны, вернулись на рынок. Часть сетей даже ускорила темпы открытия новых локаций.
В результате большинство действующих ТРЦ в регионах Украины сейчас демонстрируют высокий уровень занятости.
«Сегодня доходность больше зависит от товарной группы, чем от города, а заполняемость рынка в целом стабилизировалась: почти все операторы вернулись к работе, некоторые сети активизировали новые открытия, и в большинстве действующих объектов уровень заполняемости превышает 90%», — резюмирует Евгения Локтионова.
Напомним, по словам руководителя Департамента стратегического консалтинга UTG Константина Олейника, в 2025 году в Украине открылись следующие ТРЦ:
- Шоурум «Viyar» в г.Киев, ул. Вацлава Гавела, 23 (открытие 28 марта 2025 года, площадь около 1 500 м2)
- ТЦ «BalticSky» в г.Киев, пер.Балтийский, 23 (открытие 7 мая 2025 года, площадь около 10 000 м2)
- ТРЦ «Маяк А1» (г.Одесса, Таирово, открытие 29 августа 2025 года, площадь 9 500 м2)
- ТРЦ «Покровский» (г.Измаил, площадь 5 300 м2)
- ТЦ «Trade Mall» (г.Ужгород, площадь 3 000 м2)
- Ритейл-парк «Mukachevo» (г.Мукачево, ул. А.Шептицкого, 21, открытие 15 ноября 2025 года, площадь 9 000 м2)
Ожидаются открытия в 2026 году:
- ТОЦ на ж/м «Березняки» (Киев, просп. Соборности, 2, площадь 6 500 м2)
- ТРЦ «Taryan towers» (Киев, ул. Иоанна Павла II, 12, площадь 6 000 м2)
- ТРЦ «White Lines» (Киев, ул.Васильковская, 1, площадь 28 000 м2)
- ТЦ «Start» (г.Киев, ул.Шолуденко, 32, площадь 5 000 м2)
- ТЦ «ТЦ GREAT» (Львов, Сихов, площадь 9000 м2).