В сентябре-октябре средняя цена квадратного метра в наиболее популярных новостройках может вырасти, по меньшей мере, на 3-5%. Наиболее вероятным такое повышение в жилых комплексах, готовность которых превышает 50%, а ввод в эксплуатацию запланирован до конца 2026 года.
Об этом сообщает Dilo.ua со ссылкой на коммерческого директора строительной компании GAZDA Марианну Бигунец.
По оценкам аналитиков GAZDA, пересмотр стоимости возможен и в проектах, находящихся на более ранних этапах строительства. Прежде всего, это касается объектов, где работы выполняются в соответствии с графиком, без задержек, а потенциальные покупатели могут видеть стабильный прогресс строительства.
Одним из ключевых факторов, влияющих на цены, остается себестоимость строительства. На нее давят повреждения производственной и складской инфраструктуры, более сложная логистика, перебои со снабжением и необходимость замещать часть украинских материалов более дорогими импортными аналогами.
По оценкам компании, в западных областях только за первые восемь месяцев этого года себестоимость строительства квадратного метра увеличилась примерно на 10%.
«Это не означает, что стоимость жилья для покупателя автоматически увеличивается на те же 10%: часть удорожания девелоперы могут определенное время компенсировать собственной прибылью, структурой закупок или уже сформированными запасами материалов. Однако дальнейший рост расходов сужает возможности такого сдерживания, а следовательно, все сильнее будет подталкивать застройщиков к пересмотру,» – говорит Марианна Бегунец.
В то же время наиболее заметный рост цен может затронуть уже готовые жилые комплексы и дома, которые должны завершить осенью. Именно на такие объекты, по прогнозу экспертов, будет приходиться значительная часть так называемого тактического спроса, сформированного войной.
В результате отдельные квартиры в готовых или почти готовых домах могут подорожать на 7-10%.
«Осенью покупатель все чаще будет «покупать» определенность и безопасность. Чем ближе дом к завершению, чем понятнее срок заселения, тем меньше рисков. Именно эта уверенность фактически становится весомой частью стоимости квартиры. Поэтому рынок может дорожать неравномерно: наибольшая ценовая динамика будет концентрироваться вокруг готовых и близких к завершению», – коментирует Марианна Бегунец.
По прогнозу GAZDA, в сентябре-октябре примерно 60-70% активных покупателей, прежде всего, будут обращать внимание на готовые квартиры или объекты, максимально готовые к вводу в эксплуатацию. Отдельный интерес будет иметь жилье с выполненным ремонтом.
Более половины потенциальных покупателей, по оценкам компании, по крайней мере, будет рассматривать новостройки в относительно безопасных западных регионах Украины. Наибольший интерес прогнозируют во Львове, Ужгороде, Ивано-Франковске, Луцке и Тернополе.
Дополнительным аргументом в пользу готовых квартир становится и удорожание ремонта. На рынке растет спрос на бытовую технику и отдельные категории отделочных материалов. Повреждение производственных и складских мощностей, в свою очередь, может сказаться не только на стоимости товаров, но и на сроках их поставки.
«Для покупателей, уже фактически определившихся с необходимостью приобретения жилья, длительное отложение решения может означать не только более дорогой квадратный метр, но и большие будущие затраты на ремонт и комплектацию квартиры», – акцентирует Марианна Бигунец.
Западные регионы могут получить до трети межрегионального спроса
В то же время эксперт не считает, что Киев или Одесса теряют свою инвестиционную привлекательность. Однако в ближайшие 4-5 месяцев фактор безопасности может стать определяющим для покупателей, не имеющих жесткой привязки к конкретному городу через работу или бизнес.
При таком сценарии западные области могут аккумулировать до трети активного межрегионального спроса на жилье.
«Если семья имеет возможность работать дистанционно или не зависит от конкретной локации, вопрос, где безопаснее прожить ближайшие месяцы, становится очень практичным. И если новостройка на западе страны по качеству, инженерии и уровню энергоавтономности не уступает столичному проекту, географическая привязанность для части покупателей просто перестает быть определяющей», – сказала директор GAZDA.
Разница в стоимости между готовым и незавершенным жильем при этом может быть существенной. По данным компании, в проектах одного класса готовые квартиры могут стоить на 20-30% дороже жилья в домах с завершением в конце года. Если сравнивать их с предложениями на ранних стадиях строительства и вводом в эксплуатацию в 2027 году, разница в отдельных случаях может составлять 50-60%.
На итоговую цену оказывает влияние не только готовность объекта. Значение имеет ремонт, комплектация квартиры, инженерная инфраструктура жилого комплекса и его расположение.
Для части покупателей более высокая цена готовой недвижимости может быть оправдана сразу по двум причинам. Во-первых, это возможность получить жилье для проживания уже осенью или зимой. Во-вторых, приобретаемая квартира становится материальным активом, который в будущем можно использовать для собственного проживания, передать детям, продать или сдавать в аренду.
В то же время недвижимость не гарантирует автоматического роста стоимости. При инвестиционной оценке важно учитывать ликвидность, конкретную локацию и перспективы самого объекта.
Кто будет формировать спрос на готовые квартиры
Наибольшей категорией потенциальных покупателей готового жилья могут стать молодые семьи преимущественно с детьми. На них, по оценкам аналитиков, придется около 40% такого спроса. Наиболее востребованными для этой аудитории могут оказаться квартиры площадью 48-65 м².
Еще примерно 30% спроса могут сформировать люди в возрасте 40-55 лет. Речь идет прежде всего о тех, кто уже продал предыдущее жилье или рассматривает возможность переезда в более безопасный регион.
До 10% покупок могут приходиться на родителей и старших родственников, покупающих жилье для детей или внуков в возрасте 18-25 лет.
Другую часть спроса будут формировать инвесторы и покупатели, стремящиеся диверсифицировать сбережения, получать доход от аренды или приобрести недвижимость с расчетом на долгосрочную перспективу.
Какими будут цены на новостройки в 2027 году
Осень – период, когда девелоперы традиционно пересматривают финансовые модели и формируют ценовую политику на следующий год. Однако на этот раз ключевыми параметрами для расчетов становятся не только рыночные показатели, но и ситуация с безопасностью, экономическая неопределенность и влияние войны на себестоимость строительства.
Среди основных рисков отрасли – повреждение производственных предприятий и складов, проблемы с энергетической и логистической инфраструктурой, более сложные поставки материалов и дефицит квалифицированных работников.
По прогнозу Марианны Бигунец, в 2027 году на формирование цены квадратного метра больше всего будут влиять ситуация безопасности, стоимость стройматериалов и строительно-монтажных работ, доступность кадров и валютный курс.
По ее оценкам при планировании финансовой модели на 2027 год отдельные девелоперы могут закладывать увеличение себестоимости строительства на 15-20%. В расчетах при этом может использоваться условный курс доллара на уровне 47-48 грн.
Впрочем, это не означает автоматического пропорционального роста конечных цен. Девелоперы будут учитывать стадию реализации конкретного проекта, структуру расходов и реальную покупательную способность населения.
Наиболее ощутимое влияние новых финансовых моделей может проявиться в проектах, старт которых будет осенью 2026 года, а ввод в эксплуатацию запланирован на 2028 год.
При этом валютный курс постепенно теряет статус единственного или главного ориентира для формирования стоимости жилья. Он скорее отражает общую макроэкономическую ситуацию. НБУ со своей стороны продолжит политику управляемой гибкости и будет использовать валютные интервенции для сглаживания чрезмерных колебаний курса.
Вместо этого все большую роль будут играть непосредственные расходы девелопера – заработные платы, энергоресурсы, материалы и логистика.
В условиях войны каждое повреждение производственной инфраструктуры, перебои с электроснабжением или усложнение внутренних перевозок могут увеличивать смету строительства. Одним из последствий становится необходимость увеличивать долю импортных материалов.
По данным компании, польские или чешские аналоги отдельных товарных категорий могут стоить на 10-15% дороже качественной украинской продукции. Для девелоперов в центральных и восточных регионах дополнительной нагрузкой становятся более длинные логистические маршруты, новые схемы поставок и расходы на топливо.
«Девелоперы уже сейчас формируют ценовую политику на 2027 год с учетом войны и ее влияния на стоимость строительства. Ситуация безопасности, кадры, материалы, энергия, логистика — именно здесь концентрируются наибольшие риски», – говорит Марианна Бигунец.
Поэтому, по ее словам, осеннее удорожание на 3-5% следует воспринимать с учетом текущей корректировки рынка. Важно, какую себестоимость застройщики заложат в новые проекты, которые будут стартовать в конце 2026 и будут завершаться в 2027-2028 годах.
Напомним, квартиры в Киеве летом в общем подорожали на 14%.