Испания стала главным направлением для украинцев, инвестирующих в недвижимость за рубежом, опередив по потоку инвестиций Польшу. Почему реальная доходность в Европе часто ниже обещанных 8-12%, у которых страны имеют потенциал для роста, а также что украинский рынок может позаимствовать у Европы, а европейский у Украины – в интервью Delo.ua с экспертом международного туризма и инвестиций в курортную недвижимость Антоном Тараненко.
Какие страны сегодня наиболее интересны для украинских инвесторов в зарубежную недвижимость?
– Испания – номер один. По потоку инвестиций в страну превзошла Польшу. Она интересна не только украинцам, но и немцам, полякам и другим европейцам. Если говорить о более бюджетных направлениях, то это Аликанте и Валенсия.
Многие покупают там недвижимость и как определенный «запасной вариант» — на случай, если война перевернется на другие страны Европы и нужно будет куда-то уехать. В то же время это море, туристический поток, возможность проживания и сдачи в аренду.
Кроме Испании очень интересна Польша. Там много украинских экспатов, многие арендуют жилье, поэтому недвижимость покупают и с расчетом на арендный доход. Для тех, кто имеет ВНЖ ( вид на временное проживание) , паспорт или другие документы, открывающие доступ к финансовой системе, появляется еще одно большое преимущество – европейское кредитование. Можно получать кредиты под 3-5% годовых и это очень привлекательный инструмент.
Что можете сказать о Болгарии или Румынии? Привлекают ли инвесторов их сравнительно доступные цены?
– В Болгарии и Румынии я пока не вижу большого спроса. Швейцарию и Лазурный берег, конечно, охотно покупают, но это уже совсем другой сегмент – так называемые old money.
При этом нельзя сказать, что та или иная страна может быть интересна только потому, что там хорошая природа или море. Для инвестора важны внутренний спрос, перепродажа, туристический поток и доступность финансирования.
Чем стала привлекательна Польша?
– Польша получила эту возможность благодаря тому, что большое количество поляков путешествует внутри собственной страны. В течение примерно 20 лет, еще с нулевых, страна активно развивала внутренний туризм.
Поляки поняли, что у них много интересных мест. Сначала сформировался спрос, а затем подтянулся бизнес. всегда идет туда, где есть спрос. В какой-то момент стало ясно, что спрос уже есть, а интересного предложения недостаточно. Тогда бизнес стал подстраиваться: появились качественные резорты, апартаменты, гостиничные комплексы.
Я бы однако не сказал, что Польша – абсолютный топ по уровню туристической инфраструктуры. Если взять наиболее туристические локации – Краков или Закопане, где развит горнолыжный туризм – то, по моему мнению, наш Буковель во многих аспектах развит значительно лучше.
В чем тогда главное отличие польского и украинского опыта?
– Главное отличие в том, что в Польше туризм очень активно поддерживается на уровне государства и воеводств. На это выделяются гораздо большие средства, чем в Украине.
Для сравнения: если в Киеве бюджет на туризм может составить 30-40 млн грн, то в Варшаве – около $5 млн или даже больше. Если сравнивать Краков и Львов, то во Львове бюджет на развитие туризма составлял примерно 15-20 млн грн, по крайней мере, так было, когда я работал в этой сфере. Но это слишком мало для масштабного развития туристического направления.
В то же время, европейские, в частности польские, туристические направления могли получать на развитие суммы на уровне 5-10 млн евро.
Когда страна системно делает продвижение своих регионов среди своих граждан, она формирует внутренний спрос. А уж этот спрос привлекает бизнес. начинает застраивать города и города, создавать гостиницы, рестораны, апартаменты и другую инфраструктуру.
То есть в Европе инвестиционный процесс более системен?
– Да. Это, пожалуй, одно из ключевых отличий Украины от многих европейских стран.
Если мы говорим об инвестициях, то на государственном уровне какие-либо партнерства там поддерживаются не только словами, но и конкретными механизмами. Конечно, там больше бюрократии. Сложнее зайти на рынок, сложнее купить земельный участок, начать строительство. Но это тоже система защиты – чтобы было меньше скама, недостроев и ситуаций, которые мы, к сожалению, часто видим в Украине.
Государство уделяет гораздо больше внимания развитию территорий. В Украине мы знаем много мест, о которых широкому кругу людей стало известно благодаря отдельным частным проектам. Например, если бы не Буковель, о многих туристических локациях Ивано-Франковской области мир знал бы гораздо меньше. Но Буковель – это не государственный проект.
Для сравнения можно упомянуть Банско в Болгарии. Курорт активно поддерживается и проматывается, является одной из туристических визиток страны. А для продвижения Буковеля в Украине долгое время не было даже системной государственной стратегии.
Что скажете о Хорватии, Черногории и Албании? Они очень популярны среди украинцев и европейцев.
– Это очень интересные адриатические страны с высоким потенциалом. Туда инвестируют и россияне, и украинцы. Отчасти это связано с сходством языка, менталитета, в целом с культурной близостью.
Но в этих странах есть одна важная проблема – недостаточный внутренний спрос. Хорваты, например, относительно редко покупают недвижимость в курортных локациях как инвестиционный продукт. Основные покупатели – иностранцы.
Поэтому я больше верю в эти страны как направление для сохранения капитала, а не для быстрого заработка. Там относительно короткий сезон: условно с апреля по май до октября. Зимой сезонность очень ощутима, многие гостиницы закрыты.
В то же время это очень красивые места, и для долгосрочного хранения капитала они могут быть интересны. Особенно если говорить о потенциале интеграции с ЕС. Хорватия уже является членом Евросоюза, Черногория также двигается в этом направлении. Но нужно понимать, что возможности быстрой перепродажи там могут быть слабыми.
Какие форматы недвижимости сегодня наиболее популярны в Европе?
– В Европе, как и во всем мире, популярны два основных формата.
Первый – когда все операционные вопросы решает профессиональная управляющая компания. Особенно если он имеет имя, опыт и хорошо работает на рынке.
Второй – жилье для собственного проживания или long-term stay, то есть долгосрочное пребывание.
Украинцы, как правило, покупают недвижимость, прежде всего, для собственного проживания, а уже во вторую очередь – для получения дохода.
Появляется ли больше украинских девелоперов на зарубежных рынках?
– Да, это очень заметный тренд. Испания и Португалия сейчас интересны украинским игрокам, которые заходят на эти рынки.
Также я вижу украинских девелоперов в Чехии, Румынии и других странах. Украинцы строят практически по всему миру, даже в Америке.
И это естественно. Сейчас очень многие украинцы живут в других странах, а люди часто готовы покупать у тех, кому доверяют. Свои покупают у своих – и в этом нет ничего удивительного.
На какую доходность реально могут рассчитывать инвесторы в Европе?
– В Польше средняя доходность может составлять около 5%, в Чехии – примерно 5-6%. Прага потенциально может показывать больше, потому что там почти нет сезонности.
В Венгрии можно говорить о 4-5%. В Румынии все существенно зависит от региона и внутреннего спроса. В центральных районах доходность может быть ниже.
Главное – понимать, что Польша, Чехия, Венгрия и другие страны региона пользуются внутренним спросом. Там есть возможность не только перепродать объект другому иностранцу, но сдать его в аренду местным жителям. Именно поэтому реальные 5-6% годовых там вполне возможны.
Но фактическая доходность зачастую не соответствует цифрам, которые показывают в рекламных презентациях. Сегодня многие обещают 8-12% годовых, но реальная доходность, по моему мнению, чаще составляет около 5-6%. И для Европы это очень хороший результат.
Как война в Украине повлияла на коммерческую недвижимость в странах Восточной Европы?
– Она существенно подняла стоимость коммерческой недвижимости. В страны Восточной Европы переехали многие украинские бизнесы.
Малый и средний бизнес – рестораны, салоны красоты, магазины, сервисные компании – должен работать оффлайн. Им нужны физические помещения. Поэтому аренда коммерческой недвижимости во многих случаях очень эффективно выросла благодаря украинцам.
Что более стабильно для инвестора – туристическая или коммерческая недвижимость?
– Туристическая недвижимость в конкретный момент может давать меньше ROI, но в целом она потенциально более стабильна. Например, если завтра закончится война или бизнес из страны начнет выезжать, коммерческое помещение не всегда можно быстро пересдать. Потребуется время, чтобы найти нового арендатора, и в течение этого периода инвестор не получает доход.
Туристическая недвижимость обычно имеет более диверсифицированный поток гостей. Если локация выбрана правильно, объект загружается в течение года, хотя, конечно, уровень загрузки может отличаться в зависимости от сезона.
В то же время, туристическая недвижимость очень чувствительна к ситуации в стране. Если есть война, политические потрясения или серьезный экономический кризис, люди, прежде всего, начинают экономить на отдыхе. Не на базовых нуждах и не на проживании в центре города, а именно на отпусках. Это нужно учитывать, когда смотришь на инвестиционные предложения.
То есть инвестору не стоит ориентироваться только на обещанный процент дохода?
– Совершенно точно. Есть много подводных камешков. Я тоже инвестировал, ориентируясь на определенные обещанные цифры, но реальность показывает, что нужно гораздо больше смотреть на тренды.
Сегодня определенная локация пользуется большим спросом, а завтра ситуация меняется. Сегодня отель хорошо работает, а завтра он может потерять часть гостей по причинам, которые невозможно было предусмотреть.
Украина – хороший пример. В 2014-2020 годах многие иностранцы инвестировали в нашу недвижимость, покупали целые этажи, укладывались в разные объекты и в целом были уверены, что ничего критического не произойдет.
Но любая инвестиция должна оценивать не только потенциальную прибыль, но и риски.
Какие локации, по вашему мнению, наиболее надежны для гостиничных инвестиций?
– Лучшие локации – это отели в сильных местах, в центрах городов, там, где нет ярко выраженной сезонности. Это могут быть отели возле крупных логистических центров, транспортных хабов, аэропортов. Там, где всегда есть стабильный трафик.
На самом деле не столь важно, это море, горы или исторические достопримечательности. Главное – какой там поток людей. Может быть невероятно красивое место у моря, но если туда сложно добраться, оно не будет массово посещаемым. Поэтому вопрос не только в том, насколько красива локация, а есть ли логистика, раскручено ли это место и сформировался ли там органический поток людей.
Какую страну вы считаете одной из наиболее перспективных для инвестиций?
– По-моему, одна из самых интересных стран – Индонезия. Но там особенно важно, чтобы инвестиционный проект имел продолжение: чтобы все было реализовано, достроено, завершено и работало согласно заявленной модели.
Также интересна может быть Испания. У Турции тоже есть потенциал, особенно, если рассматривать долгосрочную аренду.
Что Украина может позаимствовать у европейского рынка недвижимости?
– Лучший опыт, который нам следует применить – это опыт контроля. И я говорю даже не о контроле уже после начала строительства. Здесь, как мне кажется, система в Украине постепенно усиливается.
Важно контролировать этап, когда девелопер только начинает рекламировать объект и выходит на рынок. Нужна проверка ликвидности и финансовой способности: есть ли у людей, стоящих за этим проектом, достаточно денег, чтобы его полностью достроить и завершить.
Второй важный момент – более сдержанные прогнозы. Украинцы очень любят рассказывать инвесторам о чрезвычайных цифрах и иногда создают нереалистические ожидания. Нужно быть более реалистичными.
Если реально понимает, что сможет дать 8%, а не 10-15%, лучше честно говорить об этом. Не обещать 10–15%. Это совсем другой уровень коммуникации с инвестором.
Европейские девелоперы также могут показывать оптимистичные сценарии, но, как правило, они более сдержанны в своих прогнозах.
А в чем Украина уже может служить примером для Европы?
– На самом деле наши девелоперы очень классно строят. В Украине есть очень сильные проекты с точки зрения гостеприимства. Я не считаю, что мы в чем-то принципиально хуже европейских проектов. В некоторых аспектах мы даже лучше. Поэтому я бы не сказал, что Украина должна только учиться. Напротив, есть много украинских проектов, на которые стоит обратить внимание европейцам и развивать схожие концепции у себя.
То, что нам действительно стоит перенимать – это отношение государства к развитию территорий и продвижению регионов. Это своеобразное «плечо государства» для бизнеса.
И здесь важно, чтобы само государство понимало: оно должно поддерживать бизнес. Ведь девелоперы, строящие рекреационную недвижимость, гостиницы и туристические комплексы, делают это не просто для квадратных метров. Они создают продукт, который должен привлекать и формировать новую экономику регионов.
Каким Вы видите потенциал украинской туристической недвижимости после войны?
– За годы войны Украина существенно увеличила количество качественных номеров и современных туристических проектов. После войны, когда иностранцы смогут массово приезжать, они получат действительно сильный опыт.
Я думаю, многие будут очень удивлены тем, какой уровень сервиса и качества можно получить в Украине за деньги, сопоставимые с европейскими. Мы постепенно выравниваемся с Европой по ценам, но по качеству в отдельных сегментах можем быть даже лучше.
Я бы особо обращал внимание на строящиеся украинские проекты там, где уже есть сформированный туристический спрос и готовая инфраструктура. Именно такие концепты могут быть наиболее интересными для инвесторов.
И, возможно, уже скоро вопрос будет не только в том, что Украина может заимствовать у Европы. Но и в том, что европейцы могут позаимствовать у Украины.