В преддверии осенне-зимнего сезона 2026/27 годов покупатели жилья на первичном рынке все чаще оценивают не только характеристики самой квартиры, но и способность всего дома полноценно функционировать при возможных перебоях с электроэнергией. Наряду с локацией, площадью и ценой квадратного метра, важными критериями становятся отопление, водоснабжение, работа насосов, лифтов, освещения, котельной и доступ к паркингу.
Об этом Delo.ua рассказала Марианна Бигунец, коммерческий директор строительной компании GAZDA.
По ее словам, смена приоритетов происходит на фоне нестабильной ситуации на рынке недвижимости. Она сослалась на данные Отчета о финансовой стабильности Национального банка Украины за июнь 2026 года, согласно которым в четвертом квартале 2025 года количество сделок купли-продажи жилья было самым высоким с начала полномасштабной войны. В то же время, уже в первом квартале 2026 года активность на рынке заметно снизилась. Несмотря на это, за последние четыре отчетных квартала количество сделок выросло на 11% в годовом исчислении.
Среди сдерживающих спрос факторов НБУ выделяет перебои с электро- и теплоснабжением, риски безопасности и рост стоимости недвижимости в гривневом эквиваленте. При этом средняя площадь приобретенной квартиры составляла 48 м2, тогда как в структуре предложения преобладают объекты площадью более 65 м2.
По мнению Марианны Бегунец, эти показатели свидетельствуют об изменении спроса, а не о его исчезновении. Покупатели стали отдавать предпочтение более компактным квартирам, но в то же время более детально проверять технические характеристики дома и его готовность к возможным энергетическим перебоям.
«Еще до полномасштабного вторжения выбор жилья в новостройке нередко начинался и завершался сравнением локации и цены квадратного метра. Теперь покупатель пытается понять, как будет жить в этом доме во время возможных отключений: будет ли вода, тепло, освещение и другие системы жизнеобеспечения. То есть он оценивает уже не только квартиру, а все».
Автономность дома выходит на первый план
Безопасность региона остается одним из ключевых критериев при выборе жилья, однако для покупателей этого недостаточно. Перед покупкой квартиры они все чаще проверяют, насколько здание готово работать в условиях длительных отключений.
По словам Марианны Бегунец, следует обращать внимание на теплоизоляцию, тип отопления, резервное питание и работу инженерных систем. При этом понятие энергоавтономности может означать разный уровень обеспечения.
В одном доме резервный источник питания может поддерживать только аварийное освещение, в то время как в другом – обеспечивать работу насосов, котельной, систем водоснабжения, контроля доступа и одного из лифтов.
«Покупателю важно выяснить не просто наличие генератора, инвертора или солнечных панелей, а перечень оборудования, которое они будут питать, мощность системы, продолжительность ее автономной работы и порядок обслуживания», – говорит коммерческий директор строительной компании GAZDA.
Отдельное внимание эксперт советует уделить теплоизоляции. Даже в новостройках из-за щелей и негерметичных стыков в оконных и дверных конструкциях помещение может терять до 30-40% тепла. Поэтому качество окон, герметичность конструкций и утепление дома имеют значение независимо от резервного электропитания.
По внутренней аналитике GAZDA, в течение 2026 года вопросы резервного питания и работы дома во время отключений поднимали более 90% потенциальных покупателей.
«Автономность не просто ответ «да» или «нет». Покупателю стоит получить точный перечень систем, которые будут работать без внешнего электроснабжения. Отдельное значение имеет способность дома удерживать тепло: резервное питание помогает поддерживать инженерию, но именно энергоэффективность определяет, как быстро дом будет охлаждаться», – подчеркнула Марианна Бигу.
Покупатели считают не только цену квадратного метра
Еще одна тенденция на первичном рынке – внимание к полной стоимости приобретения и заселения. Покупатели все чаще учитывают не только цену квартиры, но и будущие затраты на ремонт, мебель, технику, оформление документов, подключение и содержание жилья.
По общим выводам НБУ, в течение шести месяцев 2026 г. цены предложения на первичном рынке преимущественно выросли на 5-10%. Среди причин удорожания – ослабление гривны и увеличение себестоимости строительства.
По оценкам аналитиков GAZDA, до конца 2026 года базовый ремонт может стоить около 9-14 тыс. грн за квадратный метр, отделка среднего уровня – 15-19 тыс. грн/кв.м., а более дорогой вариант – от 22 до 30 тыс. грн/кв.м. Эти расчеты не включают мебель и технику.
Для квартиры площадью 50 кв. ориентировочная стоимость ремонта составит:
- 450-700 тыс. грн – базовый уровень;
- 750-950 тыс. грн – средний уровень;
- 1,1-1,5 млн грн – более дорогая отделка.
Следовательно, две квартиры одинаковой площади с примерно одинаковой ценой квадратного метра могут иметь разный бюджет заселения.
«Цена квадратного метра следует рассматривать только как начальную цифру. К ней нужно добавить затраты на приведение квартиры в состояние, пригодное для жизни, а также оценить будущие эксплуатационные риски. Дешевый на старте объект может оказаться дороже, если он требует значительного ремонта, дополнительного утепления или индивидуальных решений для резервного питания», — пояснил он.
Готовая отделка: скорее заселение, но не гарантия автономности
Квартиры с ремонтом могут быть более привлекательными для покупателей, желающих быстрее заселиться и заранее понимать общий бюджет. В то же время, перед покупкой стоит уточнить, что именно входит в комплектацию: отделка стен и пола, межкомнатные двери, сантехника, освещение, электрофурнитура, кухня и бытовая техника.
Эксперт отмечает, что готовность квартиры не означает автоматической готовности дома к работе в условиях отключений.
«Готовность квартиры не заменяет проверки самого дома. Даже полностью отделанное жилье может зависеть от работы насосов, котельной, систем доступа и общедомовых электросетей. Готовая отделка имеет ценность не само по себе, а как инструмент снижения рисков. Покупатель получает более четкий бюджет, скорее заселение и меньшую зависимость от стоимости работ и материалов. к осенне-зимнему сезону”, – считает эксперт.
Что проверить перед покупкой квартиры
В преддверии холодного сезона Марианна Бигунец советует потенциальным покупателям оценивать новостройку сразу по нескольким критериям.
1. Определить цель приобретения. Следует понять, покупается ли жилье для постоянного проживания, переезда семьи, сдача в аренду, инвестиции или как резервный вариант. Это поможет определить необходимую площадь, уровень готовности квартиры и требования к инфраструктуре.
2. Проверить документы и готовность. Следует проверить земельный участок, разрешительную документацию, механизм привлечения средств, фактические темпы строительства, введенные в эксплуатацию очереди и выполнение застройщиком предварительных обязательств.
3. Выяснить настоящий уровень автономности. Покупателю следует получить конкретный перечень систем, которые будут работать от резервного источника питания, а также узнать его мощность, продолжительность автономной работы и способ обеспечения топлива или зарядки аккумуляторов.
4. Проверить отопление, воду и теплоизоляцию. Необходимо узнать тип отопления, принцип работы котельной и насосов, возможность резервирования горячей воды, а также характеристики фасада, окон и кровли.
5. Подсчитать полный бюджет. К стоимости квартиры следует добавить ремонт, мебель, технику, налоги, оформление документов, подключение и будущие расходы на содержание.
6. Уточнить условия оплаты. Если стоимость или остаток платежа привязаны к иностранной валюте, покупателю следует понимать механизм пересчета, дату фиксации курса и возможное влияние валютных колебаний на конечную сумму.
7. Оценить будущую ликвидность. На привлекательность жилья для будущих покупателей или арендаторов будут влиять не только город и район. Значение будет иметь готовность дома, качество инженерных систем, транспортная доступность, наличие укрытия и паркинга, социальная инфраструктура и возможность комфортно проживать в доме в течение всего года.
«Главный совет для граждан, которые накануне холодов решат приобрести жилье в новостройке, — это сравнивать не отдельные параметры, а полную модель проживания. Квартира должна соответствовать потребностям семьи, быть финансово посильной, иметь понятный срок заселения, а дом — обеспечивать базовые сервисы при различных обстоятельствах. Именно такая совокупность характеристик все больше и больше». подытожила Марианна Бегунец.
Напомним, по итогам января – июля 2026 года плательщики перечислили в бюджеты 8,4 млрд грн налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка. Это на 8,9% больше, чем за аналогичный период в прошлом году.