Спрос на рекреационную недвижимость в западных регионах Украины увеличился после начала полномасштабной войны. По оценкам экспертов, потенциальный объем частных инвестиций в сегменте уже достигает $800 млн-1,2 млрд. Действительно ли инвесторы могут рассчитывать на 6-8% годовых, какие риски скрывает рынок и как изменился портрет покупателя, рассказывает Delo.ua руководитель направления консультационных услуг в сфере недвижимости EY (Ernst & Young) в Украине Ростислав Хоста.
Каков объем инвестиций в туристическую и рекреационную недвижимость в Украине?
– Точно оценить общий объем инвестиций в доходную гостиничную недвижимость пока невозможно из-за отсутствия системной статистики по сделкам, продажам и фактическим вложениям. Однако, по нашим оценкам, исходя из проектов курортной недвижимости, которые сегодня представлены на рынке и реализуют номера, апартаменты или коттеджи частным инвесторам, потенциальный объем привлеченных средств может составить от 800 млн до 1,2 млрд долларов США.
Важно понимать, что это не общий объем девелоперских инвестиций в строительство, а именно стоимость объектов, продаваемых частным инвесторам в составе рекреационных комплексов.
Кто сегодня является основным инвестором в этот сегмент?
– Крупнейшими инвесторами выступают частные лица и предприниматели. Для них такая недвижимость является инструментом сохранения капитала, способом диверсификации рисков и возможностью получить собственное место для отдыха или проживания в более безопасном регионе.
Основной спрос сосредоточен в Карпатском регионе и Закарпатье – именно из-за их удаленности от зоны боевых действий и мощного туристического потенциала.
Как изменился портрет инвестора после начала полномасштабной войны?
– В 2022 году и начале 2023-го рынок пережил волну эмоциональных инвестиций. Многие покупатели принимали решение не столько на основе финансовых расчетов, сколько из-за соображений безопасности.
Однако уже с конца 2023 года ситуация стала меняться. Из-за стремительного роста количества проектов инвесторы стали гораздо более требовательными. Если раньше решающим фактором было само наличие недвижимости в условно безопасном регионе, то теперь внимание сместилось на концепцию, архитектуру, профессиональное управление, инфраструктуру, сервис и реалистичность финансовых показателей.
Фактически рынок переходит от этапа ажиотажного спроса к более зрелой модели, где ключевую роль играет качество продукта и его операционная эффективность.
Почему сейчас наблюдается определенное охлаждение спроса?
– Причин несколько. Во-первых, за последние годы существенно выросло количество новых проектов. Во-вторых, круг потенциальных инвесторов стал уже: значительная часть тех, кто имел свободный капитал и желание инвестировать, уже зашла в этот сегмент.
Кроме того, большинство новых комплексов еще не прошли полный цикл развития и не вышли на стабильные показатели работы. Поэтому у рынка пока нет достаточно кейсов, которые позволили бы инвесторам объективно оценить, насколько заявленная доходность соответствует фактическим результатам.
Доходность 6-8% годовых и окупаемость за 8-10 лет – это реалистичные показатели?
– Такие цифры могут быть доступными, но все зависит от конкретного проекта. Часть девелоперов декларирует 6-8% годовых, отдельные игроки говорят даже о 10-12%.
В то же время к прогнозам следует относиться осторожно. На конечный результат влияют локация, концепция, качество инфраструктуры, профессионализм управляющей компании, конкурентная среда и способность объекта обеспечивать высокую загрузку.
Также важно учитывать, на каком этапе инвестор входит в проект. Часто заявленная доходность рассчитывается для стабилизированного года работы отеля через 3-5 лет после открытия и не учитывает время строительства и выхода на полноценную операционную деятельность.
Можно ли оценить, насколько эти прогнозы соответствуют реальности?
– Пока нет. Сегмент остается относительно молодым. Основная волна запуска новых проектов пришлась на 2021-2023 годы, а значительная часть объектов открылась недавно.
Для формирования объективных выводов необходимо не менее нескольких лет стабильной операционной деятельности. Сегодня на рынке еще недостаточно проектов с трек-рекордом в 3-5 лет, чтобы однозначно подтвердить или опровергнуть заявленные девелоперами показатели.
Почему тренд на курортную недвижимость начал активно развиваться именно в последние годы?
– Первые подобные проекты начали активно появляться еще во время пандемии COVID-19. Из-за ограничений на международные путешествия значительно вырос спрос на внутренний туризм.
После начала полномасштабной войны этот тренд только усилился. Для многих украинцев путешествия за границу стали более сложными или вообще недоступными. В то же время возрос спрос на отдых внутри страны и недвижимость в относительно безопасных регионах.
Дополнительно работал и фактор безопасности: люди искали места для временного проживания, отдыха или хранения капитала. Именно поэтому наибольшую популярность приобрели проекты в западных областях Украины.
На что в первую очередь следует обращать внимание инвестору при выборе такого объекта?
– Сегодня важен не только курортный статус локации, но и способность проекта генерировать стабильный доход в течение года.
Инвестору следует анализировать сезонность спроса, качество инфраструктуры, наличие SPA, ресторанов, конференц- и ивент-пространств, профессионализм оператора и конкурентное окружение.
Особое внимание следует уделять финансовой модели проекта. Оценивать нужно не только заявленную годовую доходность, но и весь инвестиционный цикл – от начала строительства до выхода гостиницы на стабильные операционные показатели.
Именно поэтому одним из наиболее объективных оценочных инструментов является показатель IRR (внутренняя норма доходности), который учитывает временную стоимость денег и все денежные потоки в течение жизненного цикла инвестиции. Такой подход позволяет значительно точнее оценить реальную эффективность вложений, чем ориентация только на прогнозную доходность в отдельном году.