В 2025 году вторичный рынок жилья в Украине продемонстрировал устойчивый рост цен почти во всех регионах — от относительно безопасного запада до прифронтовых городов. Больше всего подорожали 2-комнатные квартиры, которые эксперты связывают с активной интеграцией внутренне перемещенных лиц в новые общины и изменением поведения покупателей.
Об этом сообщает Delo.ua со ссылкой на годовой отчет ЛУН.
Цены выросли почти повсюду — даже в прифронтовых регионах.
По итогам 2025 г. средние цены на вторичном рынке жилья в Украине стремительно растут. Наибольшее подорожание квартир всех сегментов было зафиксировано в западных и центральных областях. В то же время даже в северных и восточных городах, которые в течение года подвергались интенсивным обстрелам, цены на жилье продемонстрировали восходящий тренд.
Исключением стали города, расположенные вблизи линии фронта на юго-востоке страны. У них средняя стоимость жилья за год несколько снизилась, что свидетельствует о сдержанном спросе покупателей, особенно семей с детьми.
Двухкомнатные – главный драйвер роста
Наибольшее подорожание в 2025 году коснулось именно 2-х комнатных квартир. В ряде городов рост превысил 15–20% год к году. В частности, в Тернополе средняя стоимость «двушек» выросла на 23%, в Черновцах — на 20%, в Одессе и Чернигове — на 18%. Двухзначный рост также зафиксирован в Харькове, Киеве, Ивано-Франковске, Ужгороде и Кропивницком.
Даже в прифронтовом Николаеве средние цены на 2-х комнатные квартиры за год выросли на 7%. Это может свидетельствовать о переезде в город семей из опасных территорий.
Эксперты связывают этот тренд с постепенной интеграцией ВПЛ в новые общины и их стремлением обустроить стабильное жилье на долгосрочную перспективу.
«Жить здесь и сейчас» — новая логика покупателей
В 2025 году интерес к покупке жилья в целом оставался на уровне 2024, однако характер спроса существенно изменился. В течение года фиксировались периоды как роста, так и спада активности, но в целом заинтересованность в покупке квартир имела тенденцию к постепенному повышению.
«Фразу «Жить здесь и сейчас» можно назвать слоганом вторички 2025 года. Если первые годы после полномасштабного вторжения проходили в ожиданиях завершения боевых действий, то сейчас это принятие реальности. Покупатели все меньше откладывают идею покупки и решаются на сделку» , — отмечает Денис Судилков.
По его словам, этому также способствуют ожидания дальнейшего роста цен. Согласно исследованию ЛУН, 42% опрошенных киевлян считают, что цены на квартиры будут расти, тогда как только 15% ожидают понижения. Во Львове доля оптимистов еще выше — 48% против 18%.
Однокомнатные: резкий рост и рекордный региональный разрыв
Цены на 1-комнатные квартиры в 2025 г. выросли почти во всех городах страны. Наибольший годовой прирост зафиксирован в Тернополе (+21%). Одесса и Ровно прибавили по 18%, Ужгород — 15%, Житомир — 14%, Киев и Чернигов — по 11%. Даже в Харькове, Сумах и Днепре средняя стоимость «однушек» выросла на 10%.
В то же время, год к году снижение средней цены 1-комнатных квартир было зафиксировано только в Николаеве (-5%) и Запорожье (-6%).
В конце 2025 года Львов удерживает лидерство по средней цене 1-комнатных квартир — $68 тыс. Второе место занимает Киев ($66,5 тыс.), третье — Ужгород ($62,2 тыс.).
При этом региональный дисбаланс остается значительным и даже усилился: разница между средней ценой «однушки» на западе и востоке страны достигает 2-4 раз — от $16-20 тыс. в Запорожье и Николаеве до $60 тыс. во Львове и Ужгороде.
Покупатели выбирают готовое жилье
Рост спроса на вторичке сопровождается изменением критериев выбора квартир.
«Для большинства покупателей вторички, по крайней мере, в Киеве, ключевым фактором является состояние квартиры. Из-за подорожания ремонта и нехватки мастеров все меньше людей вообще рассматривают варианты без ремонта», — объясняет Роман Савченко, основатель компании Profi Realt.
По его словам, такие факторы как наличие укрытия или автономность остаются важными только для части покупателей и сильно зависят от текущей ситуации безопасности.
Большие квартиры подорожали вместе с семейным спросом
Динамика цен на 3-х комнатные квартиры также подтверждает рост семейного спроса. Двухзначный рост средней стоимости зафиксирован в Черкассах (+23%), Черновцах (+22%), Виннице (+21%), Кропивницком (+20%), Харькове (+19%) и Тернополе (+17%).
В Полтаве, Днепре и Запорожье средние цены на 3-комнатные квартиры за год снизились, что эксперты связывают с близостью к линии фронта и нежеланием семей переезжать в эти города.
Самые высокие средние цены на 2-х и 3-х комнатные квартиры в конце 2025 года сохраняются в Киеве — $105 тыс. и $150 тыс. соответственно. Львов и Ужгород остаются на втором и третьем местах.
Сделки заключают быстрее, торг остается
Несмотря на рост цен, покупатели не откладывают решения. Напротив — срок экспозиции квартир сокращается.
«В Киеве средний срок экспозиции снизился с 65 до 50 дней, во Львове — с 62 до 34 дней. Обстрелы влияют лишь краткосрочно: паузы длятся 1-2 недели, после чего активность восстанавливается», — отмечает Константин Писаренко, Founder & CEO THE Capital.
Разница между ценой в объявлении и реальным соглашением в массовом сегменте составляет в среднем 5–7%, в среднем и дорогом — 10–20% и больше, в основном на объектах с завышенной стартовой ценой.
Жилье дорожает, но становится доступнее
Несмотря на существенный рост цен, доступность жилья в 2025 году во многих городах даже улучшилась благодаря росту доходов. В Киеве в конце года средняя стоимость 1-комнатной квартиры была равна 7,5 средних годовых зарплат по сравнению с 8,2 годом ранее. Во Львове этот показатель снизился с 9,6 до 8,5 лет.
Самые доступные «однушки» в пересчете на зарплаты — в Запорожье, Николаеве и Харькове, где на квартиру нужно работать в среднем 2,6-3,4 года.
Ранее сообщалось, что в регионах растет спрос на покупку квартир на вторичном рынке, а предложение уменьшается.