В прошлом году налоговое законодательство в Украине претерпело существенные изменения. Новации, в частности, повлияли и на налогообложение купли-продажи недвижимости. В некоторых случаях оформление сделки будет стоить 25% от стоимости квартиры.
Як забезпечити розвиток і стійкість компаній: досвід TERWIN, NOVUS, Arcelor Mittal, СК ІНГО та 40 інших провідних топменеджерів та державних діячів.
11 квітня на Business Wisdom Summit дізнайтесь, як бізнесу адаптуватися до нових регуляторних вимог, реагувати на зміни та залучати інвестиції у нинішніх умовах. Реальні кейси від лідерів українського бізнесу.
После того, как с 1 декабря 2024 года в Украине был повышен военный сбор с 1,5% до 5%, сборы и налоги при купле-продаже недвижимости выросли вдвое. Поэтому, готовясь к подписанию договора, важно подготовиться и к значительным расходам, поскольку уплата налогов при покупке имущества в Украине обязательна.
Delo.ua выяснило, сколько стоит в 2025 году оформить сделку по купле-продаже квартиры.
Порядок налогообложения операций по продаже (обмену) объектов недвижимого имущества определяет статья 172 Налогового кодекса Украины .
Какие налоги при продаже квартиры: 4 цены — 4 разные кейсы
Согласно законодательству, разные ситуации налогообложения возникают в зависимости от двух факторов – сколько времени собственник владеет недвижимостью и как часто он отчуждает имущество.
Самые выгодные условия при продаже недвижимости, если владелец владеет ею три года и это его первая продажа за календарный год.
По общему правилу, продавец должен уплатить налог на доходы физлиц (НДФЛ) и военный сбор, который по состоянию на 2025 год составляет также 5% (в 2024 году он составлял 1,5%), рассказал в комментарии Delo.ua адвокат, руководитель практики недвижимости и строительства юридической компании «Де-юре» Иван Топор .
«Если стоимость квартиры составляет 1 000 000 гривен, то НДФЛ и военный сбор составят 100 000 – по 50 000 гривен каждый», – подчеркнул адвокат.
В то же время, если квартира на дату сделки находилась в собственности продавца более трех лет и это первая продажа, то продавец освобождается от оплаты указанных выше налогов, пояснил Топор. Большинство квартир на вторичном рынке продается без НДФЛ и военного сбора .
Итак, для кейса №1 – первая продажа и более трех лет в собственности – налогообложение составляет:
- сбор в пенсионный фонд – 1%,
- госпошлина – 1%,
- услуги нотариуса — 10-20 тысяч гривен ,
- сопутствующие расходы (оценка квартиры, техпаспорт).
Первая продажа касается не конкретной квартиры, а продавца. «Если продавец, например, в январе 2024 года продал дом, затем в марте 2024 года продает квартиру — это уже вторая продажа у этого продавца в течение календарного года. Он в течение года уже второй раз получает доход от продажи недвижимости, поэтому должен заплатить налог», — поясняет адвокат Адвокатского объединения «Наказ» Наталия Чацких.
Дороже обойдется оформление сделки в кейсе №2 — первая продажа, но квартира до трех лет в собственности:
- военный сбор 5%,
- НДФЛ – 5% (18% – для нерезидентов),
- сбор в пенсионный фонд – 1%,
- госпошлина – 1%,
- услуги нотариуса — 10-20 тысяч гривен ,
- сопутствующие расходы (оценка квартиры, техпаспорт).
Для второй сделки, если квартира в собственности более трех лет, — кейс №3 — налогообложение аналогичное, как во втором кейсе: кроме госпошлины и пенсионного сбора уплачивается 5% НДФЛ (18% – для нерезидентов) и военный сбор – 5% от стоимости квартиры.
«Заключая второе соглашение в течение года, продавец уже не может применить освобождение от налогообложения в связи с владением квартирой более трех лет. Так что если продавец не спешит и в течение года он уже продал одну квартиру и хочет сэкономить на налогах, то ему лучше дождаться наступления нового календарного года для применения освобождения от налогообложения», — подчеркнул он.
На оформление третьего и последующего соглашения по продаже квартир в течение одного года продавцу следует иметь в виду, что он обязан будет уплатить налог с доходов физических лиц в размере 18% стоимости квартиры и 5% военно сбора.
Так же стоит оформление сделки в кейсе №4 — второй и более продаж за год, квартира в собственности до трех лет.
И это случай с самым дорогим оформлением сделки, составляющий почти четверть стоимости квартиры:
- военный сбор 5%,
- НДФЛ — 18% для всех,
- сбор в пенсионный фонд – 1%,
- госпошлина – 1%,
- услуги нотариуса — 10-20 тысяч гривен ,
- сопутствующие расходы (оценка квартиры, техпаспорт).
Впрочем, в Налоговом кодексе Украины предусмотрена возможность существенно снизить стоимость расходов по налогам. По словам Ивана Топора, фактически продавец имеет право уплатить 18% НДФЛ и 5% военного сбора не от всей стоимости квартиры, а от разницы между расходами, понесенными им на покупку квартиры, и стоимостью этой квартиры по состоянию на момент продажи.
К примеру, если продавец планирует продать квартиру за 1 000 000 гривен, то без применения льготы он обязан будет уплатить 180 000 гривен налога на доходы физических лиц и 50 000 военного сбора. Если же воспользоваться вариантом минимизации налогообложения, то расчет изменится.
«При условии, что вы планируете продать квартиру за 1 000 000 грн, а до этого она была приобретена за 700 000 грн, то разница между расходами на приобретение квартиры и ценой дальнейшей продажи составит 300 000 грн. Размер НДФЛ от этой суммы составит 54 000 грн (5% от 300 000)», — подсчитал адвокат.
Однако использование данного механизма предполагает наличие у продавца документов, подтверждающих расходы на приобретение квартиры и которые необходимо будет в обязательном порядке предоставить в налоговую службу.
Лучше всего это владелец будет иметь на руках нотариально удостоверенные копии договоров, на основании которых он раньше купил эту квартиру, а затем продал. А также банковские платежные документы, подтверждающие расчет с предыдущим владельцем квартиры.
Есть еще также кейс №5 – при покупке квартиры у застройщика. К основным налогам и сборам, которые должен уплатить покупатель, относится налог на Пенсионный фонд и госпошлина, то есть в общей сложности 2% от стоимости квартиры. Вдобавок к этим налогам, покупатель должен оплатить услуги нотариуса, которые варьируются в зависимости от его расценок.
Продавец и покупатель: кто и какие должны уплатить налоги при покупке недвижимости
Обложению подлежит вся недвижимость после регистрации имущественных прав на это имущество. То есть продавец подписывает у нотариуса договор купли-продажи, после чего нотариус вносит данные в Госреестр имущественных прав на недвижимое имущество. И дальше стороны должны обязательно оплатить налоги при покупке квартиры.
Взнос в Пенсионный фонд (1% стоимости квартиры) по закону уплачивает продавец, как и военный сбор (5%) и НДФЛ. НДФЛ взимается в случае продажи недвижимости, если это не первая продажа в текущем году. 5% — если это вторая продажа продавцом в течение года. 18% – если это третья или последующая продажа в текущем году.
Оплата госпошлины и услуг как правило возлагается на покупателя. Однако распределение оплаты всых налогов на практике часто перекладывается на плечи покупателя, особенно, если речь идет о продаже недвижимости по программе «єОселя».
«Точно могу сказать, что покупателям легче не станет. Особенно покупателям по государственным программам. Ведь в таких сделках есть нюансы: время ожидания на согласование и финансирование, неудобства со снятием средств продавцами. И владельцы обычно соглашаются на эти неудобства, при условии, что покупатель будет платить их налоги. А теперь сумма налогов Гайдамаха.
По ее словам, вступившие в силу в декабре 2024 года налоговые нововведения замедлили продажи на рынке недвижимости.
«Увеличение военного сбора до 5% тормозит рынок. Продавцы говорят покупателям: вы платите за нас все налоги. В прошлом году это были налоги 8,5%, в этом году это уже 12%. Учитывая то, что налог на прибыль возникает на квартиры до 3 лет, тут появляется сразу и военный сбор. на активность на рынке», — отметила президентка АФНУ.
Дополнительные расходы, связанные с продажей квартиры
Кроме налогов и сборов при оформлении сделки возникают дополнительные расходы. Это техпаспорт, оценка имущества, согласие другого супруга, зачуждение представителя по доверенности.
Оценка имущества, необходимого для того, чтобы не допустить занижения налогов. Потому что все налоги будут уплачиваться от суммы, указанной в договоре, но не ниже рыночной стоимости указанной в справке об оценке.
«Даже если вы в договоре укажете нереально низкую стоимость недвижимости, например 10 тыс. грн., то налоги все равно посчитают от рыночной стоимости объекта, которая будет указана в оценке», — объясняет Наталья Чацкис.
Оценку стоимости имущества можно заказать у эксперта – в Киеве эта услуга стоит примерно 1200 гривен для квартиры. Также, по словам адвоката, можно самостоятельно и бесплатно получить автоматическую оценку на сайте Фонда госимущества, однако она не всегда адекватна.
Согласие другого супруга нужно, если продавец на момент покупки этого имущества состоял в браке, имущество скорее всего является общей совместной собственностью супругов. Для предоставления этих согласие другой из супругов может либо лично прибыть на сделку, либо он может заранее оформить нотариально согласие (для Киева стоимость около 500 — 1000 грн).
Если кто-либо из сторон сделки (продавец или покупатель) не могут явиться на сделку лично, тогда они должны направить своего представителя с доверенностью. Доверенность можно оформить как в Украине, так и за рубежом – при купле-продаже квартиры дистанционно.
Также необходимо оформить технический паспорт, ведь в договоре купли-продажи недвижимости нотариус должен указать технические характеристики квартиры. Если квартира внесена в Госреестр прав на имущество, тогда технические характеристики нотариус может взять из этого реестра, соответственно нотариус не должен требовать технический паспорт (хотя на практике некоторые нотариусы все равно требуют техпаспорт).
«Если же квартира не зарегистрирована в Госреестре прав на вещи (ранее недвижимость регистрировались в БТИ), придется сделать актуальный технический паспорт. Стоимость изготовления документа зависит от площади недвижимости, для однокомнатной квартиры от 2 000 грн», — объясняет Наталья Чацкис.
Купля-продажа квартиры: какой срок уплаты налогов
Большинство расходов оплачивается при оформлении сделки. Обычно Пенсионный фонд, военный сбор и государственная пошлина уплачиваются при заключении договора у нотариуса.
НДФЛ должен быть уплачен до двух недель после заключения договора купли-продажи.