Из-за дефицита площадей на рынке складской недвижимости аналитики продолжают фиксировать высокий объем сделок предварительной аренды.
В 2024 году годовой объем валового поглощения на рынке складов составил около 167 000 кв. метров (+63% г/г). По данным исследования CBRE, это самый высокий показатель с 2021 года (-3% к 2021 г.).
Основным драйвером спроса на рынке складской недвижимости стали договоры предварительной аренды в объектах на финальной стадии строительства, поскольку низкий уровень вакантности привел к предварительному поглощению нового предложения на рынке.
Таким образом, доля сделок предварительной аренды в структуре валового поглощения выросла на 49% до 72% по сравнению с предыдущим годом.
По состоянию на конец 2024 г. сектор оптовой и розничной торговли доминировал в структуре валового поглощения с долей 67% (+33 п.п г/г), за ним следовали 3PL-операторы (от англ. third-party logistics) с долей 17% (-19 п.п.).
По данным CBRE, фармацевтический сектор увеличил свою долю в общей структуре поглощения до 12% в 2022–2024 годах после того, как был практически не приставлен в арендной структуре в 2019–2021 годах.
Дефицит «холодных» площадей на рынке заставляет фармкомпании все больше развивать собственные складские мощности, меньше полагаясь на услуги сторонних дистрибьюторов, что отражает общую тенденцию к усилению контроля над цепями снабжения и повышению операционной гибкости в условиях вызовов, связанных с войной.
В 2024 году на рынок складской недвижимости Киева было введено около 79 тысяч кв.м нового предложения. Это способствовало увеличению объема конкурентных складских площадей на 6% до 1,37 млн кв.м, что приближает рынок к довоенному уровню предложения.
Среди крупнейших завершенных проектов — II и IV очереди логистического комплекса «Чайки» (56 000 кв.м) и I очередь логистического комплекса «Дударков» (23 400 кв.м). Объем будущего предложения в 2025 году сохраняет здоровый показатель и прогнозируется на уровне 250 000 кв.м, из которых 87% будут приходиться на спекулятивный рынок, а остальные 13% под собственные нужды собственников.
Кроме того, RLC, один из самых крупных логистических девелоперов, планирует завершить восстановление разрушенного холодного склада площадью 58 000 кв.м до конца 2025 года. Текущий объем предварительных сделок в предстоящем предложении составляет примерно 55%, что существенно контрастирует с историческими показателями рынка, когда доля предыдущих сделок обычно составляла 10%-20%.
Арендные ставки и вакантность на рынке складской недвижимости Киева
С начала года уровень вакантности на рынке незначительно вырос на 1,1% на фоне выхода на рынок нового предложения, достигнув 3,1%. Однако стабильный спрос со стороны арендаторов и значительный объем предыдущих сделок аренды продолжают оказывать давление на уровень вакантности.
По данным исследования, некоторые арендаторы реализовали отложенные ранее планы по расширению или переезду, арендовав новые объекты, однако высвобождение площадей не привело к увеличению вакантности, поскольку высокая активность повторного поглощения удерживает ее на низком уровне.
Арендные сделки продолжают заключаться в национальной валюте, хотя в 2024 году эта тенденция пошла на убыль, особенно в сегменте холодных складов. Низкая вакантность, активный спрос и всеобщая инфляция, включая рост стоимости строительства, привели к повышению арендных ставок.
Прайм эффективные арендные ставки в долларовом эквиваленте распределились следующим образом:
- в наиболее качественных сухих складах ставки выросли на 8% до $5,3 за кв.м/месяц (без НДС и OPEX) с начала года,
- запрашиваемые арендные ставки на сухие склады колебались в диапазоне 190-240 грн/кв.м/месяц ($4,5-5,7), рост 18%,
- на холодные склады – в среднем 360-420 грн/кв.м/месяц ($8,5-10), со средним ростом на 18%.
Киевские склады: чего ожидать в 2025 году
Аналитики прогнозируют, что общий прогноз на 2025 год остается положительным, где постепенное восстановление рынка в дальнейшем остается тесно связанным с динамикой обусловленной войной. Мы ожидаем, что арендаторы сохранят курс на расширение, что может обеспечить высокий уровень арендной активности в 2025 году.
Как отметила Наталья Сокирко, руководитель департамента складской и логистической недвижимости CBRE Ukraine, ожидается, что рост потребительского спроса еще больше усугубит арендный потенциал сектора оптовой и розничной торговли.
«Высокие затраты на электроэнергию, колебания валютного курса и нехватка рабочей силы будут продолжать влиять на рынок. Однако, вероятно, объем отложенного спроса, обусловленный большими потребностями в помещениях, будет стимулировать валовое поглощение в течение 2025 года», — подчеркнула Сокирко.
Кроме того, использование складов для собственных нужд в дальнейшем будет способствовать восстановлению рынка, так как арендаторы, которые ищут большие площади, все чаще предпочитают решения build-to-suit или покупку поврежденных/разрушенных складов для дальнейшей реконструкции.
В частности, некоторые из этих объектов будут представлять выгодные возможности для продаж и обратной аренды во время активной фазы послевоенного восстановления.
Ранее Delo.ua сообщало, что в Украине в 2025 году появится рекордное количество складов.