Несмотря на войну, Группа «Ковальська» не только продолжает строительство и сдает новые жилые комплексы, но и запускает новые проекты, сохраняя доверие инвесторов даже на ранних этапах девелопмента. В большом интервью с CEO Сергеем Пилипенко говорим об изменениях в спросе, адаптации к мобилизации, рыночных рисках и почему ставка на качество — это стратегический актив компании.
Многие девелоперы в 2022 году переехали на запад Украины, открыв для себя новые регионы — Закарпатье, Львов, Ивано-Франковск. Теперь мы видим, что они возвращаются, и прежде всего в столицу. Возвращает ли Киев лидерство в строительстве?
– Я не совсем согласен с мнением, что в 2022 году девелоперы массово мигрировали из Киева на запад Украины. Да, некоторые действительно рассматривали другие рынки — Львов, Франковск, Закарпатье — как более безопасные. Но ключевую роль сыграл не бизнес, а люди: многие из центра и востока Украины, в частности Киева, переместились на запад. Это и сформировало кратковременный спрос.
Строительство нового объекта занимает 3-5 лет, поэтому воспользовались этим спросом больше местные девелоперы, которые либо продали остатки, либо подняли цены и «поймали момент». Но это была краткосрочная история.
То есть реальной миграции девелоперов не было?
– Да, можно сказать, что это был ситуативный переток спроса. Основные же объемы строительства остались в Киеве. После первого шока в 2022 году, когда Киевская область была почти в окружении, многие объекты приостановились, но в 2023-м рынок начал постепенно восстанавливаться.
По нашим оценкам, на пике кризиса объем продаж упал на 80% по сравнению с довоенными показателями. Однако уже в 2023-м, особенно в 2024-м, ситуация стабилизировалась. Мы наблюдаем прирост — примерно 20–30% ежегодно.
Благодаря чему растет спрос?
– В первую очередь благодаря стабильности объектов: строительство продолжается, объекты завершаются — и это возвращает доверие. Если проект не заморожен и уже на завершающей стадии строительства, спрос есть.
Большую роль играет программа «єОселя». После ее доработки и переориентации на первичное жилье она вытягивает около 30% рынка новостроек. Это официальные данные, и мы тоже это видим у себя. Об этом говорят другие девелоперы и в «Укрфинжилье».
Сколько сейчас строится объектов в Киеве?
– Если не ошибаюсь, около 170 жилых комплексов и ориентировочно 230 в области. Это в разы больше, чем на западе страны, даже если объединить все области.
Цены, несмотря на все вызовы, остаются стабильными. Более того, наблюдается устойчивая положительная динамика роста.
Киев — это зрелый рынок, где и город, и девелоперы, и покупатели адаптировались к рискам и уверенно двигаются вперед.
Текущие особенности и проблемы столичного рынка
А какие сегодня проблемы у столичного рынка?
– Это не проблемы, скорее особенности. Первая — трансформация рынка. Он стал рынком конечного потребителя. То есть больше нет такого инвестора, который входит на ранней фазе, чтобы потом выгодно перепродать. Сегодня покупатель — это в основном тот, кто хочет жить в этом жилье или максимально сохранить свой капитал.
То есть более 90% — это те, кто покупает для себя?
– Именно так. И еще одно: люди выбирают преимущественно готовые или почти готовые объекты. Они не желают рисковать. Хотят видеть реальную стройку, понимать сроки завершения, быть уверенными, что жилье сдадут.
Многие из менее безопасных регионов (Харьков, Днепр, частично юг) за последние 1,5–2 года определились, где хотят жить, и сделали свой выбор в пользу Киева. Это тоже стимулирует рынок.
Сегодня покупатель хочет как можно быстрее вселиться или по крайней мере иметь четкое представление о сроках завершения строительства, а значит проекты на этапе фундамента почти не пользуются спросом. То есть когда девелопер только заходит на рынок и начинает новое строительство, он должен понимать, что следующие 2–3 года ему придется инвестировать в участок, проектирование, разрешительную документацию, строительство по меньшей мере половины объекта и при этом практически не иметь продаж.
Это значительно сокращает количество новых предложений из-за ограниченных возможностей девелоперов, ведь свободного капитала на рынке нет. Особенно у средних или несистемных игроков, которые когда-то появлялись как грибы после дождя, а сейчас многие исчезли, заморозили объекты или номинально «строят», не имея реального прогресса.
В результате рынок сузился. Продолжается переформатирование как по количеству игроков, так и по количеству доступных проектов.
Программа «єОселя» хотя и стимулирует спрос, но имеет дело преимущественно с построенным или почти готовым жильем, да и ресурс ее достаточно ограничен. А новых проектов на рынке все меньше. На каждые 8 объектов на этапе завершения запускаются только 1–2.
Это означает, что через 2–3 года мы можем столкнуться с существенным дефицитом жилья. Это может привести к дисбалансу между спросом и предложением и, следовательно, к росту цен.
Не потеряло ли инвестирование в недвижимость свой смысл?
– Из-за полномасштабной войны оно потеряло позиции, если сравнивать с другими инвестиционными инструментами, однако недвижимость в долгосрочной перспективе имеет высокий потенциал роста.
До войны рынок недвижимости был наиболее привлекателен для инвестиций: инвестируешь «на фундаменте» — продаешь ближе к сдаче и зарабатываешь. Сегодня ситуация иная. Это уже не рефлексивное «купил-продал». Процесс выбора как девелопера, так и объекта стал сложным решением с оценкой всех возможных рисков и сценариев для получения желаемого результата.
Да, в условиях войны риски очень высоки. Однако мы на собственном примере доказываем, что они могут быть минимальными, и именно теперь есть возможность выгодно инвестировать в недвижимость.
Сейчас в Киеве очень много замороженных объектов от солидных компаний…
– Если мы говорим о крупных компаниях, имеющих прямое отношение к государству или городу и которые остановили объекты, то это показатель. Это не просто задержка, фактически это замораживание. А это подрывает доверие к рынку в целом. Люди просто не готовы вкладывать деньги на стадии фундамента.
Но, как обычно, есть исключения. Например, «Ковальська» благодаря своей репутации, завершенным проектам и стабильному качеству смогла сохранить спрос даже на ранних стадиях строительства. Один из примеров — проект «Русановская гавань». Когда только строился каркас, у нас уже было значительное количество сделок, продажи шли наравне с объектами, которые были на более поздних етапах готовности.
Сейчас в этом проекте мы строим два дома, которые сдадим в следующем году, и продано уже более 60% квартир. Это хороший пример исключения из правила, когда бренд, опыт и качество перекрывают общие рыночные риски.
В целом рынок перестраивается: покупают меньше, покупают позже, хотят дисконт за риск, и все это подталкивает к идее, что девелоперам нужно проектное финансирование. Банки должны создать инструменты, чтобы системные девелоперы могли привлекать ресурсы под строительство, а ипотека могла действительно развиваться. Это сгладило бы дисбаланс между спросом и предложением.
«Твердая валюта столицы»: почему выбирают «Ковальську»
Расскажите о сегодняшних проектах компании. В чем ваше конкурентное преимущество и что подразумевается под слоганом «твердая валюта столицы»?
– Прежде всего надежность. Мы на рынке девелопмента уже более 20 лет, и ни разу не было недостроенных объектов или нарушенных обязательств. Нам доверяют.
Кроме того, наша недвижимость является инструментом сохранения капитала. Люди приходят к нам в кризисные моменты — когда ситуация нестабильна, рынок лихорадит, банковская система не вызывает доверия, гривневые активы быстро обесцениваются. Инвесторы, которые откладывали покупку или хотели вложиться, чтобы защитить сбережения, выбирают «Ковальську», потому что знают: качество будет стабильным, а цена — обоснованной.
Мы не спекулятивный бренд. Мы о долгосрочном доверии. И в этом смысле «твердая валюта столицы» — это не лозунг, а суть подхода: мы предлагаем жилье, сохраняющее свою стоимость и репутацию во времени.
В чем еще ваше конкурентное преимущество, кроме репутации?
– Для нас качество объекта — это не только архитектура или проектные решения. Это вся производственная цепочка, которую мы контролируем самостоятельно. Мы не просто застройщик. Мы производитель материалов: от щебня, песка, бетона до отделочных материалов как для фасадов, так и для внутреннего пространства.
Сегодня большинство домов, которые мы строим, состоят из материалов, производимых на предприятиях «Ковальська». Эта внутренняя интеграция делает нас более устойчивыми к любым внешним вызовам — и это наше большое системное преимущество.
В последние годы мы также пересмотрели подход к дизайну, архитектуре и деталям, которые формируют комфорт и класс жилья. Сегодня покупатели приходят к нам не только за квадратными метрами, но и за уровнем жизни.
Мы предлагаем уникальный продукт в своем классе. Например, работая в сегменте комфорт, мы обеспечиваем уровень качества отделки, лифтов, инженерии на уровне бизнес-класса. И когда люди въезжают в наши дома, они понимают, за что заплатили.
То есть вы четко знаете свою целевую аудиторию?
– Да. Мы понимаем, для кого строим и почему этот формат. Это более сложный путь. Мы вкладываем больше не только в материалы, но и в архитектурные решения. Например, не гонимся за этажностью. Не 12 квартир на этаже, а максимум шесть — чтобы обеспечить комфорт. Мы не хотим делать «хостелы». Мы хотим создавать дома-комьюнити. Это пространство для людей с похожими ценностями, культурой, и мы это учитываем даже в планировании.
Война, безопасность и новые стандарты строительства
Как полномасштабная война повлияла на планирование и архитектуру проектов?
– Проекты, которые мы сейчас строим, разрабатывались до или в самом начале войны, поэтому мы не могли масштабно изменить их концепцию. Мы модернизировали подземные паркинги, чтобы их можно было использовать в качестве укрытия.
Мы обеспечили базовый набор: Wi-Fi, питьевую воду, санузлы, зарядки, вентиляцию — все, что нужно для временного пребывания людей. Кроме того, все дома оснащаются генераторами по меньшей мере для работы лифтов и систем пожарной безопасности. Это уже наш новый стандарт.
Относительно новых проектов: сейчас много дискутируют об особенностях применения ДБН к укрытиям. Никто еще до конца не понимает, как именно их проектировать, в каком объеме, как обслуживать, эксплуатировать. Это предмет активной разработки.
А что касается конструкций? Они выдерживают удар?
– Мы строим по монолитно-каркасной технологии из высокопрочного бетона собственного производства. Это одна из самых надежных систем при повреждениях. Да, окна или кирпичная кладка могут пострадать, но бетон держит.
Есть реальные кейсы?
– К сожалению, да. В один из наших объектов в июне 2023 года прилетела ракета, но каркас выдержал. Жителей временно отселили, провели реконструкцию. Само здание осталось пригодным для проживания. Это еще раз доказало: наши конструкции прочны и надежны даже в самых сложных ситуациях.
Поговорим о проблемах, в частности кадровой. На крупных предприятиях работает много мужчин призывного возраста. Как вы решаете этот вопрос? Как поддерживаете жизнедеятельность объектов, чтобы они продолжали строиться?
– Уникального рецепта нет, это комплекс мер. Прежде всего мы всегда были надежным работодателем, который, несмотря на любые обстоятельства, своевременно и в полном объеме выплачивает «белую» зарплату. У нас официальное трудоустройство, четкий график выплат. Это важно для людей, которые ранее сталкивались с неофициальной занятостью, мошенничеством, задержками.
Второй момент — мы активно привлекаем молодежь. Также видим рост доли старших работников, особенно среди водителей — многим из них 60+ лет (это особенно касается международных перевозок).
Также мы создаем максимально комфортные условия труда: жилье, быт, раздевалки, нормальные бытовые помещения, достойная культура общения. Мы стали конкурентом на рынке именно благодаря отношению к работникам. Теперь выбирают не только по уровню зарплаты, но и по тому, у кого лучше условия.
При этом количество женщин у нас тоже значительно выросло, даже на производстве. Но здесь следует отметить, что исторически в компании «Ковальська» всегда работало много женщин. Половину управленческих должностей занимают женщины, и для нас это не тренд, а постоянная практика. Название «Ковальська» говорит само за себя: женщины здесь не только присутствуют, но и всегда были среди тех, кто двигает компанию вперед.
Каковы перспективы рынка недвижимости и банковского кредитования?
– Мы планируем начать с готовых объектов недвижимости, ожидая, что банки будут активнее кредитовать этот сегмент. Рынок уже фактически готов к этому: созданы основные условия, в частности заработал реестр будущих объектов недвижимости. Это повышает защищенность и позволяет банкам брать имущество в залог на этапе строительства.
Однако до сих пор остаются вопросы, особенно когда речь заходит об объектах, строительство которых остановилось по разным причинам, в частности из-за военных рисков. Военные риски пока не страхуются, и этот вопрос остается открытым.
Но главный вопрос — стоимость кредитования. В настоящее время эффективная ставка 18% годовых в гривнях. В сегодняшних условиях экономика любого проекта не способна выдержать столь высокую стоимость финансового ресурса. Возможно, со временем коммерческие банки с участием государства смогут предложить продукты, которые предоставят реальную возможность кредитоваться.
Хорошо, что, несмотря на риски, Киев остается крупнейшим деловым центром Украины, который привлекает людей. Здесь есть жизнь, и мы продолжаем планировать и строить.
Рынок переходит в новую фазу, когда люди нуждаются в комфортном и качественном жилье для себя. Конечный потребитель уже присутствует на рынке, а конкуренция идет не за количество квадратных метров, а за качество и интересные архитектурные концепции.
– Мы одними из первых стали сотрудничать с иностранными архитекторами, что позволяет повышать общий уровень проектов благодаря новой экспертизе. Рынок движется от точечных объектов к комплексной застройке — большим жилым комплексам площадью от 50 до 200 тысяч квадратных метров с полноценной инфраструктурой: детскими садами, школами, спортивными заведениями, стрит-ритейлом и т. д.
В наших планах на ближайшие годы завершение проектов на Русановке и запуск масштабной комплексной застройки на правом берегу Киева. Это ревитализация промышленной зоны площадью более 30 гектаров. Мы проектируем среду для молодой динамичной аудитории, нуждающейся в европейском уровне архитектуры и концепции жизни: больше открытых пространств, инклюзивности, комфортных условий для велосипедистов и пешеходов, культурных зон, а не просто красивых фасадов.
Какова доля инклюзивности в новых проектах?
– В наших объектах инклюзивность имеет два аспекта. Во-первых, это обязательная поддержка маломобильных групп: удобные пандусы, тактильные элементы, сигнальные полосы. Второй аспект — это социальная инклюзия: мы стремимся избегать создания «гетто» и способствуем интеграции жильцов комплексов с соседними районами. Это сложный диалог, ведь часто люди хотят и открытых пространств, и безопасности одновременно. Мы работаем над созданием гармоничных пространств, где есть и закрытые дворы, и открытые улицы с кафе, ресторанами, местами для общения.
Каким будет рынок после войны?
– С начала войны мы сдали в эксплуатацию уже шесть объектов, ориентируясь на качество. Война повысила требования к участникам рынка — отсеиваются непрофессиональные игроки. Те, кто заморозил объекты, выбыли навсегда. А системные девелоперы завоевали доверие как основу для будущего развития.
Мы верим, что будущее девелопмента — это человекоцентричный подход, а не погоня за быстрой прибылью. Сегодня люди больше ценят не просто квадратные метры, а образ жизни, который предлагает жилой комплекс. Спрос на качественное жилье растет, и чем больше будет появляться хороших проектов, тем более требовательным будет покупатель.
В целом рынок станет более конкурентным и сфокусированным на качество. Цена жилья будет постепенно расти из-за дорогостоящих строительных материалов и современных технологий. Киев ориентируется на сегмент среднего и высшего класса жилья с высокими архитектурными стандартами.