Национальный банк обнародовал Стратегию по развитию ипотечного кредитования. Это рамочный документ, который определяет три стратегические цели, которые должны быть, во-вторых, достигнуты, и 13 комплексных реформ, которые должны быть, во-первых, реализованы.
Что так, а что не так в Стратегии, которая, в случае успешной реализации, способна стать «эпохальным» стимулом для экономических и демографических изменений, а в случае неуспеха быть забытой как множество других стратегий в новейшей украинской истории, — читайте в обзоре Delo.ua.
Из истории ипотечных катастроф
В Украине ипотека была массовым продуктом до финансового кризиса 2007–2008 годов, в результате которого, а также из-за изъянов регулирования большинство кредитов того времени стали неработающими. В то же время, постоянными спутниками сектора строительства стали нарушения строительных норм и задержки сроков ввода жилья в эксплуатацию.
В начале 2020-х благодаря пересмотру регулирования начались положительные сдвиги, однако полномасштабное вторжение России прервало этот тренд. Начатая правительством в конце 2022 года программа «єОселя» обеспечивает более 96% новой ипотеки, в то же время возможности государства субсидировать ипотеку по действующей модели ограничены. Так что удовлетворение существующего спроса на жилье невозможно без восстановления рыночных ипотечных продуктов.
Все это стало причиной появления на свет Стратегии по развитию ипотечного кредитования. Реализация предусмотренных в Стратегии мер возлагается на Национальный банк, правительство, Национальную комиссию по ценным бумагам и фондовому рынку. Важна роль и Верховной Рады, которая должна обеспечить соответствующие изменения в законодательстве. Воплощение большинства мер Стратегии начнется параллельно, но законодательные реформы потребуют больше времени. Для детализации мероприятий будет разработана Дорожная карта. В дальнейшем Стратегия должна стать элементом более широкой Жилищной стратегии.
Стратегические цели реформ
Стратегия по развитию ипотечного кредитования предполагает достижение трех комплексных целей.
Снижение уровня рисков. Обеспечение страхования военных рисков сделает ипотеку более привлекательной для банков и более доступной для клиентов. Усовершенствование законодательства в части улучшения регулирования строительства жилой недвижимости с целью снижения рисков недостройки и повышения прозрачности продаж недвижимости на всех этапах строительства увеличит доверие к застройщикам и будет способствовать масштабированию рынка жилой недвижимости.
Доступное и понятное кредитование. Усовершенствованная модель государственной поддержки предоставит доступ к ипотечным продуктам широкому кругу заемщиков. Раскрытие информации о деталях кредита согласно европейским нормам упростит понимание ипотечных продуктов и будет способствовать надлежащей защите прав заемщиков. Открытый доступ к информации о ценах на рынке жилой недвижимости будет способствовать формированию обоснованных оценок состояния рынка недвижимости всеми его участниками.
Защита прав кредиторов. Обновление процедур урегулирования проблемной задолженности, в частности имплементация европейских стандартов, будет побуждать банки предлагать свои ипотечные продукты, оценивать их риски, усиливать конкуренцию между кредиторами.
В дальнейшем Стратегия должна стать элементом более широкой Жилищной стратегии.
13 составляющих Стратегии
Перечень мероприятий Стратегии по развитию ипотечного кредитования содержит реформы в финансовой сфере и других отраслях, необходимых для развития ипотечного кредитования. Ряд этих мероприятий также является элементами Стратегии развития финансового сектора или Стратегии развития кредитования.
13 составляющих Стратегии
1.
Разработка стратегии для Украинской финансовой жилищной компании, которая будет полностью учитывать фискальные и долговые ограничения и минимизировать использование бюджетных ресурсов.
2.
Обеспечение механизмов страхования от военных рисков для договоров ипотеки.
3.
Обновление законодательства об оценочной деятельности.
4.
Разработка законодательных предложений по обеспечению эффективного удовлетворения требований кредитодателей за счет ипотеки.
5.
Обеспечение функционирования базы данных цен на недвижимость с подробными метаданными, включая структурные параметры первичного и вторичного рынка; и индексов цен на жилую и коммерческую недвижимость.
6.
Принятие закона об усовершенствовании государственного регулирования и функционирования бюро кредитных историй (в целях улучшения качества кредитной информации, необходимой для принятия решения по выдаче ипотеки).
7.
Разработка законодательных предложений по интеграции Директивы 2014/17/ЕС о кредитных договорах для потребителей, касающихся жилой недвижимости.
8.
Одобрение предложений по интеграции Директивы 2014/17/ЕС о кредитных договорах для потребителей, касающихся жилой недвижимости.
9.
Разработка законодательных предложений об облигациях с покрытием в соответствии с Директивой ЕС.
10.
Разработка законодательных предложений о секьюритизации в соответствии с Директивой ЕС.
11.
Осуществление оценки целесообразности сохранения/изменения условий мораториев на взыскание и выхода из соответствующих мораториев, а также подготовки соответствующих законодательных предложений.
12.
Улучшение контролируемости финансирования строительства, в частности через унификации условий финансирования, использование средств только для целей строительства объекта и с учетом хода строительства.
13.
Создание механизма замены застройщика на случай невыполнения им обязательств через создание отдельного юридического лица для каждого строительства — владельца разрешений, корпоративные права на которое находятся в залоге.
К реализации всех этих реформ должны быть задействованы, в частности: НБУ, Минэкономики, Минфин, парламент, Фонд госимущества, Минюст, НКЦБФР, Минразвития и в целом все Правительство. Фронт работ предполагается невероятный. Рассчитан он на два ближайших года.
Что об этом всем думают стейкхолдеры грядущих перемен — участники банковского и строительного рынка, а также народные депутаты, эксперты и юристы, — читайте в обзоре Delo.ua.
Все (не)просто, или чего боятся глаза и делают руки
В Национальном банке Украины в ответ на запрос Delo.ua отмечают, что для достижения целей Стратегии важно выполнение всех предусмотренных ею задач, ведь за каждым из предложенных шагов есть четкая логика.
Так, без снижения рисков кредиты не станут доступными, ведь эти риски одновременно влияют на спрос и на ценообразование банковских кредитов. Без развития прозрачного рынка недвижимости потенциальный ипотечный бум снова со временем обернется очередным кризисом и банкротствами застройщиков.
Без фокусировки государственной поддержки рыночные программы и дальше не смогут конкурировать с государственной, а государственная окончательно «забуксует из-за нехватки финансирования«.
Все эти шаги не будут иметь смысла без адекватной защиты прав кредиторов, ведь прежде всего это защита вкладчиков, которые доверили свои средства банкам.
Глава Комитета ВР по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк в комментарии для Delo.ua отмечает, что сама по себе Стратегия вряд ли сможет на 100% эффективно помочь всем, кто потенциально готов участвовать в ипотечных программах, поскольку условия для большинства неподъемны.
«На сегодняшний день государственная ипотечная программа у нас пока одна — «єОселя». Поэтому нужно реализовать больше инструментов. Это возможно лишь при условии проведения комплексной жилищной реформы, старт которой начался с принятием в первом чтении рамочного законопроекта №12377 «Об основных принципах жилищной политики», который отменяет Жилищный Кодекс 1983 года и запускает реформу жилищной политики», — говорит народный депутат.
Принять №12377 Украина обязана до 4 квартала текущего года, ведь это один из индикаторов программы Ukraine Facility, по которой мы получаем от ЕС 50 млрд евро до 2027 году. Выполнение именно этого индикатора даст Украине 300 млн евро.
Цель реформы — дать возможность людям, десятилетиями стоящим в квартирных очередях, реальные инструменты для решения их жилищного вопроса. Среди них — и финансово-кредитные. Речь идет не только об ипотечных инструментах. Речь и о социальной аренде, и жилищно-строительных кооперативах, и доступном служебном жилье, аренде с правом выкупа и т.д.
В то же время, отмечает Елена Шуляк, нуждается в решении ряд других проблемных моментов в сфере жилья. В частности, речь — о детенизации рынка аренды, поскольку более 90% сделок заключаются без официальной регистрации и уплаты налогов. Среди проблем — решение вопроса долгостроев, за счет чего можно будет в том числе наполнить государственный и муниципальный фонд жилья социального назначения. И, конечно, решения давно требует проблема устаревшего жилищного фонда — так называемых хрущевок.
Глава ипотечного комитета Независимой ассоциации банков Украины (НАБУ) Владимир Чорненький в комментарии Delo.ua отмечает, что прежде всего на развитие ипотеки влияют ценовые критерии.
«Процентная ставка по ипотеке 18-22% годовых абсолютно не интересует потенциальных заемщиков. По сравнению с другими европейскими странами, где соотношение ипотечных кредитов к ВВП страны достигает до 100%, в Украине — 0,3%», — приводит цифры собеседник издания.
Несмотря на тот факт, что реализация каждой из мер Стратегии предполагает кропотливость в роботе всех ответственных сторон, значительная часть мероприятий на самом деле — это абсолютно кардинальное изменение условий и правил работы рынка, внедрение новых инструментов. Это потребует, с одной стороны, профессиональной дискуссии и компромиссов. Однако, с другой стороны, это имплементация привычных мировых и европейских механизмов и практик работы рынка, как финансового сектора так и других секторов экономики, которые привлечены к строительной и смежным отраслям, работы фондового рынка, банковского сектора, отмечают в НАБУ.
По мнению Владимира Чорненького, наиболее весомый эффект для государства имплементация Стратегии будет иметь в формировании правового поля защиты прав и средств покупателей недвижимости, в частности, на первичном рынке недвижимости. «Принятие на законодательном уровне ряда мер Стратегии абсолютно нивелирует в Украине риски не завершения строительства, несоблюдения сроков строительства, потерь и средств покупателями», — утверждает он, добавляя, что внедрение подобных практик в странах ЕС позволило кратно увеличить привлечение средств покупателей на рынок строительства из-за увеличения доверия, а также масштабировать объем.
Также это оказало положительное влияние на наполнение бюджета государств благодаря единым прозрачным правилам и механизмам работы девелоперов, единым правилам продажи объектов недвижимости на этапе строительства. При этом внедрение прозрачных правил работы рынка строительства оказало минимальное влияние на увеличение стоимости недвижимости для конечного потребителя.
Что касается конкретных мер Стратегии
Разработка стратегии для Украинской финансовой жилищной компании на 2026-2029 годы позволит в перспективе двух ближайших лет увеличить количество ипотечных кредитов до 20-25 тыс. в год. Прежде всего — за счет выдачи кредитов банками за счет собственной ликвидности, с компенсацией процентов клиента в первый период времени действия кредита (5-10 лет) за счет средств «Укрфинжилье» или других международных институций.
Предусматривается расширение допустимого для приобретения жилья, прежде всего за счет увеличения возраста (до 10 лет для областных городов и без ограничения для других городов). В то же время классическая «єОселя» сосредоточится на поддержке льготных категорий населения, а также кредитовании первичного рынка.
Основные механизмы, предлагаемые к имплементации, таковы:
·
Продажа недвижимости на этапе строительства исключительно через механизм эскроу-счета с соблюдением целевого использования средств в соответствии с графиком строительства и мониторинга.
·
Утверждение единого стандарта и требований к использованию договора купли-продажи объекта недвижимости на этапе строительства с четкой ответственностью сторон.
·
Установление минимальных финансовых нормативов деятельности девелоперов и достаточного размера уставного капитала.
·
Создание и функционирование в Украине Девелоперского гарантийного фонда, основной задачей которого будет гарантия возврата средств покупателям или гарантия завершения строительства.
Могут рассматриваться другие механизмы защиты прав покупателей, действующие в странах Европейского союза, говорит Владимир Чорненький. Для примера, это страхование от рисков незавершения строительства или банковские гарантии по выполнению обязательств девелопером. Однако в среднесрочной перспективе данные механизмы не являются реалистичными для Украины, поэтому не будут первоочередными для предложения.
В случае несоответствия девелопера определенным критериям, отказа от участия в девелоперском гарантийном фонде, будет запрещено осуществлять продажи жилья физическим лицам на этапе строительства.
Директор по маркетингу Alliance Novobud Ирина Михалева отмечает, что самые большие трудности могут возникнуть в реализации тех мер, которые требуют одновременного согласия многих игроков рынка и значительного регуляторного вмешательства. В частности:
·
Формирование полноценной базы данных цен на недвижимость с метаданными. Это требует обязательного участия застройщиков, банков, риелторов и нотариусов, что является чувствительным вопросом в условиях непрозрачных сегментов рынка.
·
Контролируемость финансирования строительства. Унификация правил использования средств может ограничить гибкость девелоперов в построении денежных моделей и повлиять на себестоимость. В военное время это особенно критично.
·
Создание механизма замены застройщика. Формально механизм выглядит логичным, но его реализация требует не только новых законодательных актов, но и практического опыта, как передавать объекты, управлять проектами в кризисных ситуациях и в то же время не наносить ущерб покупателям.
Есть несколько направлений, где уже сегодня можно рассчитывать на прогресс, говорит Ирина Михалева. Это, в частности:
·
Разработка законодательных предложений по эффективному удовлетворению требований кредиторов за счет ипотеки. Украина имеет достаточную правовую базу, а усовершенствование процедур реализации залогов позволит снизить риски банков и удешевить ипотеку, оптимизировать использование бюджетных ресурсов.
·
Обеспечение страхования военных рисков. Этот вопрос уже активно обсуждается на уровне правительства и международных партнеров (в частности, MIGA и USAID), поэтому есть шансы на поэтапное внедрение таких механизмов при государственно-частном партнерстве.
·
Развитие Украинской финансовой жилищной компании. Если она станет оператором государственных программ ипотеки и секьюритизации ипотечных кредитов, это может запустить полноценный рынок вторичного финансирования.
·
Разработка законодательных предложений об облигациях с покрытием в соответствии с Директивой ЕС.
На что следует обратить особое внимание? По мнению Ирины и Михалевой, это:
·
Вопросы восстановления доверия к рынку первичной недвижимости. Важно предусмотреть в рамках реализации стратегии прозрачные механизмы защиты инвесторов в строительство (даже по внеипотечным договорам), а также индикаторы надежности застройщиков.
·
Разделение подходов для разных сегментов жилья. К примеру, ипотека для первичного рынка требует иного набора инструментов и регуляторного сопровождения, чем вторичное жилье.
·
Внедрение цифровых инструментов. Стратегия может быть дополнена пунктом о цифровизации всех процессов — от оформления кредита до контроля за строительством. Это позволит снизить коррупционные риски и повысить доверие со стороны международных доноров.
О рисках и возможностях, заложенных в Стратегию, изданию Delo.ua подробно рассказали также в промышленно-строительной группе «Ковальська». Там, в частности, отметили, что некоторые направления Стратегии могут быть сложны технологически и организационно. Например, одним из вызовов может стать введение страхования от военных рисков для ипотеки — это требует законодательных инициатив и практической поддержки со стороны государства. Сложности институционального внедрения возможны при модернизации оценки недвижимости, защите прав кредиторов и взыскании залога. Запуск программы страхования ипотеки для снижения рисков для банков нуждается в четкой поддержке регуляторов и слаженной работе рынка.
Есть направления, которые могут быть более быстро внедрены и стать драйверами развития. Это, в частности, создание детальной базы цен на жилье, открытые рыночные индексы, улучшение кредитных историй, цифровизация процедур и упрощение доступа к ипотеке.
«Включение девелоперов в формат государственно-партнерских проектов, улучшение контроля за финансированием строительства и запуск механизма замены застройщика в случае проблем — весь этот функционал может быть реализован постепенно и достаточно эффективно. Он увеличивает доверие и поддерживает инвестиционную и кредитную активность. С точки зрения готовности рынка девелоперов — инфраструктура готова», — уверяют в компании.
В то же время, важно не игнорировать реальное состояние рынка. Коммерческое ипотечное кредитование пока фактически не конкурентно — примерно 98% таких продуктов не имеют привлекательных условий для заемщика.
«По нашему мнению, эффективная ставка, которая могла бы стимулировать спрос и одновременно быть приемлемой для банков, не должна превышать 12-13% годовых в гривне. Поэтому государственная поддержка и поиск долгосрочных источников финансирования будут оказывать решающее влияние на успех при масштабировании программ ипотечного кредитования», — убеждены в компании «Ковальська» .
По мнению эксперта по макроэкономическому анализу KSE Institute Дмитрия Круковца, ближайшими к реализации и потенциально эффективными являются: разработка стратегии для «Укрфинжилье» с фокусом на изменение госпрограммы «єОселя»; улучшение контроля за финансированием строительства; формирование базы данных цен на недвижимость, а также обновление законодательства об оценке.
По словам управляющего «Адвокатское бюро Романа Посикиры» Романа Посикиры, для профессиональных участников хорошо понятны направления совершенствования ипотечного законодательства путем устранения препятствий в быстром и справедливом удовлетворении требований кредиторов при обращении взыскания на ипотечное имущество. Таковыми являются моратории, невозможность выселения бывших собственников ипотечного жилья, упорядочение оценки ипотечного имущества. Собеседник Delo.ua убежден, что есть все предпосылки для быстрого решения этих задач.
Вместе с тем, должники имеют свои интересы и права, в частности на четкий и понятный механизм реализации кредитором своих прав, на справедливое определение суммы долга и стоимости имущества при обращении взыскания на ипотечное имущество, на прозрачное ведение бюро кредитных историй, беспроблемную отмену арестов, обременений, записей в реестре должников после урегулирования отношений с кредитором.